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房屋转让合同违反管理性规定还有效吗

来源:四川重大民商诉讼网  作者:四川律师  时间:2018-04-30

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一、基本案情

  黎某某原在某国有企业工作,居住在单位提供的一套公房。

  2009年3月26日,黎某某(甲方、卖方)与娄某(乙方、买方)签订《买卖协议书》。约定:黎某某将涉案房屋卖给娄某。黎某某将该房屋的使用权以40万元的价格一次性付清。原公有住宅使用合同原件由娄某保管,等待产权变更。期间产生的一切费用由娄某承担,但是在双方办理产权的过程中,黎某某应当配合过户,不可以推迟或者找其他理由借故拖延。如果因为产权单位不能办理产权变更手续,黎某某同意娄某在此永久居住,娄某不能因为产权无法变更而要求退房。双方商定娄某于2009年4月8日付清全款,逾期三天没有付清全款的,视为娄某违约,黎某某有权在网上继续出售该涉案房屋,定金不再退还给娄某。如果黎某某违约,不出卖房屋或者将房屋出卖给第三人,黎某某应当双倍返还定金。

  当日,娄某向黎某某支付了6000元的购房定金和预支30000元土地出让金。2009年4月3日,娄某支付剩余价款。

  合同签订后,房价大涨。此后,娄某屡次向黎某某讨要房产权属证书,黎某某以种种借口拖延。2012年3月,娄某向仲裁庭申请仲裁,请求裁决黎某某履行办理房产过户手续。

  二、仲裁审理

  被申请人(被告)黎某某辩称:签订合同时自己还没有权属证书,根据《城市房地产管理法》,不符合转让的条件。根据《某某市政府关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》,禁止私自买卖公房,其与娄某签订的房屋买卖协议未经产权机关同意,违反了行政管理规定,属于无效合同;同时称可以返还其40万元购房款和代收的土地出让金30000元。庭审中,黎某某提交共有住宅租赁合同的复印件,《城市房地产管理法》、《某某市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》、《某某市建设局关于启用﹤某某市公有住宅租赁合同﹥的通知》、《某某市政府关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》文件,以证明协议书无效。

  申请人(原告)娄某认为:《某某市政府关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》虽然禁止私自买卖公房,但双方签订的协议是一个附条件的协

  议,是在黎某某取得涉案房屋的房产证之后协助其过户,现在黎某某已经取得涉案房屋的房产证,应当按照合同约定协助其过户。房屋买卖协议真实有效,双方应当按照合同约定履行。

  经查,该房屋属于公房性质,因此只有使用权。在双方签订合同时尚未取得权属证书。但根据《某某市人民政府关于城市共有房屋管理的若干规定》,住户在补交了房改房成本价后,可以办领房屋权属证书。涉案房屋的所有权证书于2011年10月15日填发,登记的所有权人为黎某某,房屋性质为房改房(成本价)。根据国家土地出让金管理规定,补交了土地出让金后可以再次转让。仲裁庭认为,双方的《买卖协议书》是附条件的协议,合同生效的条件已经成就,双方应该履行,遂裁决如下:

  1、黎某某于本裁决生效之日起十五日内协助娄某办理涉案房屋的所有权转移登记手续,将房屋过户至娄某名下。

  2、黎某某承担仲裁费用

  3、本裁决为终局裁决。

  三、案件评析

  违反管理性规定不一定导致合同无效。

  依照《中华人民共和国合同法》第8条、第52条、第60条、第107条之规定,依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

  本案中,黎某某以双方私自转让承租公房,违反行政管理规定为由,主张《买卖协议书》无效。但其提及的《某某市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》、《某某市建设局关于启用﹤某某市公有住宅租赁合同﹥的通知》、《某某市政府关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》不属于法律、行政法规,而在我国《城市房地产管理法》中虽有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,但该规定属于管理性规定,并非效力性强制性规定,不能据此否定双方《买卖协议书》的效力。