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没有房产证会影响租赁合同法律效力吗

来源:四川重大民商诉讼网  作者:四川律师  时间:2018-04-30

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【案情简介】

  申请人某建设公司诉称:2008年8月25日,某建设公司与星华公司签订了“房屋租赁协议书”。约定,建设公司(甲方)出租莲湖广场西座地上第一至三层和地下一层。自2008年9月1日起至2009年3月31日止,星华公司(乙方)可以进驻现场进行局部改造和精装修,进行设备调试及试营业。自2009年4月1日起计算租期,租赁期为5年;每年租金为227万元人民币,乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次,每次预付金额为113.5万元,如不能按期支付租金,拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间,甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同,违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。

  协议签订后,建设公司全面履行了协议,如期将房屋交付星华公司,星华公司装修后以“星华大酒楼”的名义开业,并一直营业至今。但星华公司仅在2008年9月8日向建设公司支付了定金50万元,租金至今未付,己拖欠租金794.5万元。建设公司多次追讨未果,诉至仲裁庭,提出以下仲裁请求:

  1、裁决解除建设公司与星华公司于2008年8月25日签订的《房屋租赁协议书》,星华公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给建设公司。

  2、裁决星华公司给付建设公司租金人民币794.5万元。

  3、裁决星华公司给付建设公司滞纳金人民币1966387元(滞纳金暂计至2012年9月1日,自逾期之日起至实际给付之日止)。

  4、裁决星华公司给付建设公司违约金人民币454万元。

  5、裁决星华公司承担本案仲裁费。

  被申请人星华公司辩称:建设公司未及时取得房屋产权证,同时不能及时提供消防验收合格证,从而导致《房屋租赁协议书》无效,应由建设公司承担全部责任。建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件,拟将设立的“星华酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准,不能营业,只能试营业运行。建设公司的不作为已经构成违约和对星华公司权利的侵犯。星华公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下,依照法律和双方约定,正常维护自身合法权益的行为。同时,星华公司提出如下反请求:

  1、请求仲裁庭确认建设公司与星华公司之间签订的《房屋租赁协议书》无效。

  2、请求仲裁庭驳回建设公司的仲裁请求。

  3、请求仲裁庭裁决建设公司补偿星华公司经济损失人民币17404972.11元(实际投入6204972.11元,双倍租金454万元,三年预期利润666万元)。

  4、请求仲裁庭裁决由建设公司负担本案仲裁费。

  【仲裁审理】

  仲裁庭认为:

  (1)申请人建设公司与被申请人星华公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

  (2)建设公司未及时取得房屋产权证,但是产权清晰,并无争议,因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效,但是对于该合同的履行产生一定影响;建设公司应当承担相应的责任。星华公司自2008年9月1日至2009年3月31日止的期间内进行设备调试和试营业,办理相关的公司注册手续,星华公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证,但是在两年的诉讼期限期间内未主张权利,视为放弃该权利。

  (3)由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前,因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。原被申请人双方对《房屋租赁协议书》的履行行为,都存在不同程度的瑕疵,都应当承担一定的违约责任。原被申请人双方对《房屋租赁协议书》的履行行为,都存在不同程度的瑕疵,都应当承担一定的违约责任。

  依照消防管理的相关规定,消防验收可以进行整体验收,也可以进行局部验收。星华公司接收租赁的房屋后,对租赁物进行了局部改造和精装修,依据相应的规定,也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但星华公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。

  因此,星华公司认为建设公司不能及时提供消防验收合格证,从而导致《房屋租赁协议书》无效,并由建设公司承担全部责任的理由不能成立。星华公司作为准备从事餐饮业的承租方,应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序。本案的事实说明,关于租赁物的消防验收问题,星华公司的过错是主要的,但建设公司作为出租方,也要承担一定的责任。

  (4)星华公司作为租赁物的承租方,其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得,建设公司有违约行为而给其造成损失时,星华公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。星华公司在办理公司登记的过程中,就应当知晓上述事实,但是星华公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。

  对于星华公司对租赁物进行的装饰装修,经评估,装饰装修工程的价格在2012年4月15日的市场价格为351.28万元。《房屋租赁协议书》约定,租赁期满或其他原因终止本协议时,除乙方购置的家具、电器以外其他设施及设备应完整、无偿移交给甲方。根据本案的事实及双方的过错责任程度,就星华公司对租赁物的装饰装修工程,酌定为建设公司应当给付星华公司100万元补偿。

  仲裁庭裁决:

  1、解除建设公司与星华公司签订的《房屋租赁协议书》;

  2、星华公司将其承租并已经装修的房屋于本裁决生效后三十日内腾空并移交给建设公司;

  3、星华公司于本裁决生效后十日内给付建设公司房屋租金794.5万元及滞纳金(以拖欠租金为基数,按照银行同贷利率标准从拖欠日计算至实际给付之日);

  4、建设公司于本裁决生效后十日内给付星华公司房屋装修补偿一百万元;

  5、驳回建设公司的其他仲裁请求;

  6、驳回星华公司的其他反请求;

  7.本裁决为终局裁决。

  【法理评析】

  本案的审理,在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面,具有借鉴意义。

  (一)出租方没有房屋产权证,是否影响房屋租赁合同的效力。

  按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定,房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

  在很多案例中,房屋出租方没有产权证,具体的原因很多,相当一部分是土地出让金已经交纳,由于政府职能部门的原因,房屋产权证不能及时下发,但是房屋的产权清晰,没有争议。《合同法》对于合同无效规定的比较严格,结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求,对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同,不宜认定为无效合同。但是对于违章建筑的出租等情况,应当另论。

  (二)消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。

  经营性商业用房的消防设施是否完善,是否有重大火灾隐患等,涉及到公共安全和社会利益,消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关,因此,经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。

  《中华人民共和国消防法》于2008年9月1日正式实施。该法第十规定,按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。第十二条规定,歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所,在使用或者开业前,应当向当地公安消防机构申报,经消防安全检查合格后,方可使用或者开业。

  上述规定,应当是法律的强制性规定。如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定,应当认定合同的相应内容为无效。

  联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部竣工后进行整体验收,如果上述整体建筑的竣工时间较长或其他原因,而只对其中部分房屋进行出租时,可以进行局部验收。依照消防管理的相关规定,消防验收可以进行整体验收,也可以进行局部验收,但局部验收必须具备相应的附加条件。(如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施已经具备等)。

  另外,如果对租赁物进行了局部改造和精装修,依据相应的规定,也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。因此,租赁物的消防验收,有时是租赁双方的共同义务。

  在“消防法”实施之后,对租赁合同内容的效力认定,应当考虑租赁房屋的消防验收问题。