以房产抵押借款，未及时清偿应怎么办

案情简介：以房产抵押借款，未及时清偿应怎么办

银行称，陈某为借款人，陈一、周某为共同还款人，A公司为保证人，被告住房保障中心为房产回购人。2012年2月21日，银行与陈某签订了编号为ZXX-XXX的《个人经济适用住房组合抵押借款合同》，约定陈某向银行借款17万元(人民币，下同)，用于购买本市浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室房产，借款期限为10年，贷款本金和利息采用按月等额还款方式；合同还约定，陈某以其所购房产为上述借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续；A公司承担连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押财产预告登记转为抵押权登记已办妥并记载于登记机关房屋登记簿上，且抵押人将其名下的抵押财产的《上海市房地产权证》交贷款人核对无误之日止；截止2015年10月31日，陈某已累计逾期超过6期，累计逾期还款金额为36,789.77元，被告住房保障中心也未按约履行回购义务。据此，银行为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判令：1、陈某、陈一、周某归还银行个人住房贷款本金131,439.31元及本金清偿之日止的利息(截止2015年11月18日暂计为29,054.11元)；2、A公司承担连带保证责任；3、被告住房保障中心履行回购义务，归还贷款本息。

法院判决：应及时承担还款责任

本院认为，A公司的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。至于回购具体操作，按照《上海市经济适用住房管理试行办法》(沪府发[2009]29号)及《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见(试行)》等相关规定实施，回购人按照该经济适用住房原销售价格加银行定期存款利息进行回购，计息时段为《经济适用住房预(出)售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率，借款人所得的回购款优先用于清偿贷款债务，并直接由住房保障中心划至贷款银行，剩余的回购款归借款人所有。原购房人可以与住房保障中心按照规定，办理租赁经济适用住房的相关手续，以租赁方式使用原居住的经济适用住房。判决如下：一、陈某、陈一、周某于本判决生效之日起十日内归还银行个人住房贷款本金人民币131,439.31元及至2015年11月18日止的利息人民币29,054.11元，并偿付自2015年11月19日起至实际清偿日止的利息(按《个人经济适用住房组合抵押借款合同》约定标准计付)；二、被告上海永慧置业有限公司对本判决第一项付款义务承担连带保证责任；被告上海永慧置业有限公司承担连带保证责任后，有权向陈某、陈一、周某追偿。

律师说法：如何认定抵押借款的效力

当事人之间签订的《个人经济适用住房抵押借款合同》、《共同还款承诺书》均合法有效，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。本案中，陈某向银行借款17万元，事实清楚，证据充分。银行依约向陈某发放了贷款，但陈某在贷款发放之日起至取得经济适用住房房地产权证满五年之日期间，未按借款合同约定按期足额偿还借款本息，且累计逾期达到或超过6期，已构成违约，银行有权依据合同之约定，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息，并要求回购人住房保障中心回购上述经济适用住房，经济适用住房的权利人应当配合回购人，向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续；又因陈一、周某向银行出具《共同还款承诺书》，承诺与借款人陈某共同还款，直至借款人向银行所借贷款全部清偿，故陈一、周某应当承担共同还款责任。鉴于陈某预购上述经济适用住房，至今仍未办妥抵押财产预告登记转为抵押权登记手续，故银行依据合同约定要求A公司对本合同项下借款承担阶段性连带责任保证，并无不当，