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关于完善房产抵押登记程序的建议

来源:四川重大民伤诉讼网  作者:张懿邈律师  时间:2017-04-17

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                                                                                               前   言

 

     日常生活中,老百姓用自己房产抵押给他人(个人、银行、担保公司等)以此获取借款或贷款或为他人提供担保的情况较为普遍,但是在办理房屋抵押过程中,发生了较多的法律纠纷,一是不利于有关抵押法律法规的实施,二是让相关主体受损,三是让纠纷增多和损害社会信用。

 

▎办理房屋抵押程序因登记机关不同而有所不同

 

1、成都市城乡房产管理局关于房屋抵押办理的程序:

 

各方当事人到现场提交申请等资料-----经审核同意受理-----通知4天后(无截止时间)缴费80元---缴费后登记入簿---打印他项权利证书--办理完毕。

 

2、其他房管局做法:

 

各方当事人到现场提交申请等资料-----经审核同意受理-----第一时间内登记入簿并打印他项权利证书--通知某天后缴费80元领证-----办理完毕。

 

▎成都市城乡房产管理局执行上述流程出现的问题:

 

该局同意受理至出证的时间至少有三个工作日,该期间可能发生的事情有:一是有可能抵押义务人单方面到房管局申请撤回;二是被法院、公安查封(主要纠纷产生于此,根据物权法规定,一旦查封,不得进行抵押、转让)。

 

▎成都市城乡房产管理局执行的程序可能与法律规定程序不一致,理由:

 

一是依据《房屋登记办法》第七条第一款“办理房屋登记(包括抵押登记,笔者备注),一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证”的规定,申请人需要配合完成的步骤是“(一)申请”和“(五)发证(领证)”,其余的“受理”、“审核、”“记载于登记簿”是房管局的职责,申请人不需要做任何配合,而且也不能做任何配合,包括缴费,即在“三个工作日后的领证前”房管局依据职权已经将抵押信息登记入簿。

 

二是依据《房屋登记办法》第二十三条“自受理登记申请之日起,房屋登记机构应当于下列时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定:...(二)抵押权、地役权登记,10个工作日”的规定,无论申请人是否缴费房管局应在最迟10个工作日内完成登记入簿或作出不予登记决定。成都市房管局的规定是“不缴费不出证”。

 

三是依据《房屋登记办法》第二十五条“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书”及《物权法》第十二条等法律规定,房屋登记机关应当在审核通过后如实、及时(物权法规定最迟不超过10个工作日,成都市房管局承诺时间是3个工作日)将申请人的登记信息登记入不动产登记簿,换言之,缴纳80元工本费后房管局从登记簿中把抵押登记信息打印(法律用语是“缮写”,“抄写”意思)到他项权利证书上。

 

四是根据物权法第十四条、第十七条之规定,不动产登记自登记入簿时已经发生登记效力,登记簿的效力大于他项权利证书,即,有无他项权利证书不影响抵押登记的法律效力。换言之,申请人完全可以不用去交80元领取他项权利证书,也可以依法享有抵押权。

 

五是申请人办理抵押登记肯定是愿意缴纳80元工本费的,申请人愿意缴纳但是成都市城乡房产管理局在受理当日是不收取的。

 

▎争议焦点:

 

成都市房管局认为,缴费80元是登记入簿和打印他项权利证书的前提。

 

老百姓及本人及大多法律人士认为:办理房屋抵押登记的法定机关是房管局,房管局系国家机关,收取80元的费用是他项权利证书的工本费,不应视为房管局的营运收入,“不缴费就不登记”跟物权法精神不一致,况且是申请人愿意缴纳而无法及时缴。

 

▎程序完善的建议:

 

各方当事人到现场提交申请等资料-----经审核同意受理-----当日缴纳80元工本费并立即或第一时间登记入簿---通知4天后领取他项权利证书--办理完毕。

 

或者:各方当事人到现场提交申请等资料-----经审核同意受理-----立即或第一时间登记入簿---通知4天后的任一时间缴纳80元工本费领取他项权利证书(也可以不要他项权利证书但享有抵押权人的权利)--办理完毕。

作者:张懿邈律师

2016年10月