商品房买卖合同纠纷如何处理 借贷担保法律关系如何认定

一、案件事实

原审查明，郭少敏、尤金凤为买受人，博皇房地产公司为出卖人签订一份《荆门市商品房买卖合同》，合同主要约定：郭少敏、尤金凤购买博皇房地产公司开发的位于钟祥市郢中街办襄汉路明珠花园1幢1单元14层1403号房，该商品房建筑面积114.94平方米，单价为每平方米2088.05元，总金额为人民币24万元；出卖人在2013年7月30日将商品房交付买受人使用，自本合同约定的交房期限届满之日起180日内共同向房屋登记机构申请办理商品房屋所有权转移登记手续。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等作了明确约定。2013年6月2日，郭少敏、尤金凤通过银行转给博皇房地产公司8万元、给付现金7万元，合计15万元。博皇房地产公司向郭少敏、尤金凤出具收据一份，收据载明：“交款单位郭少敏、尤金凤。收款方式转账，人民币24万元，收款事由为购房款，并加盖有湖北博皇房地产投资开发有限公司明珠花园财务专用章”。次日，郭少敏、尤金凤为甲方、博皇房地产公司为乙方签订一份《预付购房款购房补充协议》，协议约定：甲方预付15万元，按照预付一年的时间约定乙方付给甲方预付房款优惠9万元；一年到期后，乙方有权退还收据的全部金额给甲方，甲方应退还乙方房屋，如一年后房屋销售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收据金额属甲方所有，乙方应无条件给甲方办理房屋产权手续；房屋交付之后，乙方将装修钥匙留一把在售楼部，其余钥匙交给甲方，如乙方有顾客购买成交此房，必须先同甲方商量，征得甲方同意可另行换房，如达不成协议，乙方可按实际时间退还甲方本金和优惠金额，乙方退还本金和实际优惠金额后，甲方应无条件退房和有关手续，如甲方要求要房，需按市场价格成交……。合同签订后，博皇房地产公司已按约定交付房屋钥匙，但未按合同约定为郭少敏、尤金凤办理产权证书，郭少敏、尤金凤遂向原审法院提起诉讼，请求：1、依法确认郭少敏、尤金凤与博皇房地产公司签订的《荆门市商品房买卖合同》合法有效；2、判令博皇房地产公司立即到房地产管理部门办理双方签订的预售合同登记备案，并为郭少敏、尤金凤办理房屋所有权证及土地使用权证；3、诉讼费由博皇房地产公司负担。

另查明，博皇房地产公司开发的位于钟祥市郢中街办襄汉路“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，经原审法院向相关主管部门核实，其商品房预售许可证已作废。还查明，博皇房地产公司开发的“明珠花园”项目价值1500万元的房地产于2014年2月21日因借款合同纠纷被本院查封。

原判认为，郭少敏、尤金凤与博皇房地产公司虽然签订了《荆门市商品房买卖合同》和《预付购房款购房补充协议》，对买卖双方的权利义务、违约责任等作了明确约定，并出具了购房款收据，但其签订的补充协议内容属于借款抵押担保条款，不符合商品房销售交易习惯，且博皇房地产公司用于借款抵押担保的房屋在房管部门也没有登记备案。双方当事人签订购房合同时没有真实买卖房屋的意愿，郭少敏、尤金凤仅仅是想获得实现债权的保障，博皇房地产公司签订此合同，其本意也非出售房屋。故本案的法律关系名为商品房买卖合同关系，实为借贷担保法律关系。郭少敏、尤金凤主张的法律关系与查明的事实不一致，原审法院在审理过程中，已释明郭少敏、尤金凤可以变更诉讼请求，但郭少敏、尤金凤坚持不同意变更。故郭少敏、尤金凤要求确认双方签订的商品房买卖合同有效、要求办理预售合同登记备案和房屋产权证、土地使用权证其理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告郭少敏、尤金凤的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告郭少敏、尤金凤负担。

上诉人郭少敏、尤金凤不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定双方没有买卖房屋意愿，认定双方名为买卖实为借贷担保关系错误。双方在《荆门市商品房买卖合同》、《预付购房款补充协议》中均无民间借贷的约定，亦无民间借贷的行为，签订合同的目的是买卖房屋。根据双方约定，博皇房地产公司在一年期满后未要求退房，双方买卖合同生效。二、上诉人在博皇房地产公司商品房预售许可证有限期间签订商品房买卖合同，应当受到法律保护。三、原审认定被上诉人未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，又认定被上诉人取得的商品房预售许可证已作废，存在自相矛盾。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，严重损害其利益，请求二审法院：撤销原判，改判其与博皇房地产公司签订的商品房买卖合同有效，一、二审诉讼费由被上诉人承担。

二、法院判决

本院认为，郭少敏、尤金凤与博皇房地产公司于2013年6月3日签订《荆门市商品房买卖合同》《预付购房款购房补充协议》，《预付购房款购房补充协议》中约定：“一年到期后，乙方（即博皇房地产公司）有权退还收据的全部金额给甲方（即郭少敏、尤金凤），甲方应退还乙方房屋。如一年后房屋销售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收据金额属甲方所有，乙方应无条件给甲方办理房屋产权手续。”该两份合同中关于房屋买卖、交付的约定，实为以房屋作为博皇房地产公司债务的担保，郭少敏、尤金凤与博皇房地产公司并无房屋买卖的真实意思。故上诉人郭少敏、尤金凤认为“原审法院认定双方没有买卖房屋的意愿，实为借贷担保，系认定事实错误”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。郭少敏、尤金凤可向博皇房地产公司另行主张债权。

经查，郭少敏、尤金凤与博皇房地产公司签订《荆门市商品房买卖合同》、《预付购房款购房补充协议》时，博皇房地产公司具有“明珠花园”项目的商品房预售许可证，但相关主管部门后将该证予以作废。同时，“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，故诉争房屋不属受法律保护的合法财产。故上诉人郭少敏、尤金凤认为其系在博皇房地产公司的商品房预售许可证有效期间，善意签订的商品房买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

经查，博皇房地产公司的“明珠花园”项目确未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但博皇房地产公司曾具有“明珠花园”项目的商品房预售许可证，该商品房预售许可证后被相关主管部门予以作废。原审法院依法查明的上述事实均属实，并不存在矛盾。故上诉人郭少敏、尤金凤的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。

综上，郭少敏、尤金凤的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律及处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4900元，由上诉人郭少敏、尤金凤负担。

本判决为终审判决。