以房屋租赁抵债却未实际履行应怎么办

案情简介：以房屋租赁抵债却未实际履行应怎么办

2012年7月底，刘某向叶某借款60万元，刘某并出具借条给叶某，同时由戴某担保，叶某并通过中国工商银行分两次分别汇款10万元、50万元到刘某指定的经营部账户。后刘某偿还其中20万元，并于2012年9月5日，重新出具40万元的借条给叶某，亦由戴某在借条担保人栏后签名，同时约定保证方式为连带保证。2014年5月8日，叶某提起本案之诉。

法院判决：应当及时偿还借款

刘某于2012年7月底向叶某借款60万元，并由戴某担保，后刘某于2012年9月5日重新出具40万元借条给叶某，亦由戴洪均签名担保，该事实有叶某提交的借条及当事人陈述为证，事实清楚，证据充分，足以认定。2013年2月27日，刘某虽然与叶某、戴某和案外人曹某、徐某签订房屋租赁合同，但该合同因刘某一方的原因，未能实际履行，且未明确载明以租金抵算借款，故刘某与叶某之间的40万元债务并未消灭。叶某自愿将违约金标准调整按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算，并从逾期之日起主张违约金，合法有据，应予准许。

律师说法：如何认定担保人的责任

刘某出具40万元借条后，未偿还叶某借款，其行为显属无理，应负该纠纷的全部责任。戴某作为连带责任保证人，在刘某未履行偿还义务时应当承担连带清偿责任，但刘某出具给叶某的借条中，明确约定保证担保范围为：主债权的本金、利息，债权人实现债权的诉讼费用、财产保全费、律师费、执行费等一切费用，上述约定中，不包含违约金，故戴某应当只对刘某的上述偿还义务中的本金40万元及律师代理费、诉讼费用承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后有权向刘某追偿。综上，刘某应偿还叶某借款本金40万元，并从2012年10月5日起，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算给付叶某违约金及律师代理费用4000元。戴洪均对刘某上述偿还义务中的偿还借款40万元及给付律师代理费4000元承担连带清偿责任。