容积率与购房合同约定不符引纠纷，业主集体起诉开发商

案情简介：

华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月，宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其建设工程规划许可证确定各项建设指标为：总建筑面积11.195万平方米，小区容积率1.4，建筑密度29%，绿化率33%。

交付使用后，华泰星城业主认为小区容积率及绿化率不符合相关约定。华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米，超建了2.68万多平方米，小区容积率被提高到1.7。小区绿地面积实际为25150平方米，绿地率实际为31.3%。

2005年11月，447户业主交涉无效后，状告开发商，并索赔5000万元。宁波华泰辩称，建筑面积仅超了1119平方米，小区总绿化面积实际上没有减少。

法院判决：

法院对被告超建2.68万多平方米的事实证据予以确认，但是按照地方计算标准，可理解为只超建了3178.01平方米。法院同时认定被告减少绿地1404平方米。经折算，被告这两个违约项合计应多买土地5.51亩，按地价计算，应向原告赔偿475万余元，于是判决全体华泰星城业主获赔475万余元。

律师解析：

本案原被告双方在面积计算上产生分歧：业主认为按国家标准和建设部规定，高度达到2.2米的建筑应计入总建筑面积，并计入容积率。由于华泰星城的地下室、停车库高度均超过2.2米，因此，业主认为这些均应计入总建筑面积和容积率。而宁波华泰认为，1999年7月1日起实施的《宁波市城市规划管理技术规定》明确：地下室、停车库等附属设施的面积可不计入容积率。可见，本案争议的焦点问题是地下室、停车库等附属设施的面积是否应计入容积率？

解决本案争议问题的关键是正确适用法律，即容积率的计算是采用国家标准那还是地方标准?法律界认为，本案采用地方标准计算容积率，法院适用法律正确。

地方政府有权确定容积率标准，只要该标准符合国家有关土地规划的法律法规及政策，就是合法有效的，在本地区内具有法律约束力，当然可以成为法院裁判的依据。本案中，《宁波市城市规划管理技术规定》作为地方行政法规，在宁波市城市规划区内具有法律适用效力，因此，本案适用该规定计算容积率是正确的。

各地方政府有权根据本地区规划确定容积率地方标准，房地产开发商应严格按照各地方标准确定容积率，并经规划主管部门许可。经建设工程规划许可证确定的容积率指标，对开发商具有法律约束力，开发商擅自改变容积率，不仅要受到规划部门的行政处罚，而且还要对购房人承担损害赔偿责任。