认购商品房后未签订正式购销合同 定金如何处理

案情简介：认购商品房后未签订正式购销合同

2014年9月21日，原告张某支付被告某房地产开发有限责任公司诚意金人民币5000元，被告公司为原告办理了一张会员住房卡，原告认购被告公司房屋。2014年10月18日，原告与被告公司签订了《某某苑A区认购协议》，并于签订当日支付被告公司购房定金人民币20000元，原告认购被告公司开发的某某苑A区房屋，并在《某某苑A区认购协议》第二条中约定：“原告向被告公司缴纳购房定金人民币20000元，前期购卡诚意金人民币5000元自动增加为定金”，且在第四条中约定：“被告公司将于与原告签订本认购协议之日起90日内通知原告签订《商品房购销合同》，原告接到被告公司通知15日内，携带本认购协议、定金收据、VIP卡、VIP卡诚意金收据及身份证到被告公司售楼部签订《商品房购销合同》”；最后在第六条中约定了定金条款“本协议约定期间，若被告公司将原告选定房屋转卖他人，则被告公司双倍返还定金，协议自行失效；原告不能按本协议约定时间与被告公司签订《商品房购销合同》及补充协议或未按时交付购房款，协议自行失效，被告公司可以对原告认购的房源不予保留，且有权将上述房源转卖他人而无需通知原告，原告已付定金不予退还”。原、被告双方签订《某某苑A区认购协议》后，被告公司至今未通知原告与之签订《商品房购销合同》。

法院判决：被告向原告双倍返还定金

法院经审理认为，原告已按合同约定支付被告公司认购房屋定金人民币25000元，但因被告公司在本案中辩称“被告公司向有关部门申领商品房销售许可证明，至今尚未得到批准，故一直未通知原告来签订《商品房购销合同》”，被告公司未能履行合同义务的违约行为致使原、被告双方不能实现合同目的，双方于2014年10月18日签订的《某某苑A区认购协议》应予解除，被告公司因在履行合同过程中，未能按合同约定于与原告签订《某某苑A区认购协议》之日起90日内即2015年1月18日（2014年10月18日＋90日=2015年1月18日）前通知原告签订《商品房购销合同》，应承担相应的民事责任，而因原告起诉要求被告公司承担民事责任的方式为双倍返还定金，且原、被告双方在签订的《某某苑A区认购协议》中约定了定金条款，被告公司应双倍返还原告定金人民币50000元（25000元×2倍=50000元）。关于被告公司认为被告公司在没有取得商品房销售许可证照之前与任何人签订“商品房预售合同”或“商品房销售合同”均不符合法律、法规的规定而无效，因此被告公司未通知原告签订“商品房购销合同”既有客观原因，也有法理，故本案不适用“定金罚则”，且原告与被告公司之间的认购协议尚不具有法律效力，原告主张双倍返还定金的理由不能成立的辩称，因原、被告双方签订《某某苑A区认购协议》系双方自愿合法的民事行为，且该《某某苑A区认购协议》属商品房预约合同，而不是商品房预售合同或商品房销售合同，不因被告公司没有取得商品房销售许可证照而失去法律效力，本院不予支持。

律师说法：定金如何处理

《中华人民共和国担保法》八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

本案中，被告某房地产开发有限责任公司与原告签订《某某苑A区认购协议》系双方当事人的真实意思表示，故为合法有效，原、被告双方应诚信履行合同。被告某房地产开发有限责任公司未按照《认购协议》的约定在90日内通知张某签订正式的商品房购销合同，属于违约行为，故原告张某有权依据上述法律规定向某房地产开发有限责任公司主张双倍返还定金。