隐瞒房屋已出租事实给租房人造成损失 应否承担损失赔偿

一、隐瞒房屋已出租事实给租房人造成损失

李东奎有一套三居室房屋，于2004年出租给林道晖，双方签仃了为期3年的房屋租赁合同。2005年，李东奎见当地房价上涨，觉得林道晖给的租金太低，打算毁约。经过中介机构的介绍，李东奎与家在外地的罗福俊取得了联系。罗福俊对李东奎房屋的面积和位置比较满意，给出的价格较高，李东奎当即表示愿意将房子租给罗福俊，并催促其尽快迁来，双方办理租赁手续和入住。罗福俊信以为真，与家人举家搬迁往该地。在此期间，李东奎向林道晖提出:自己的亲戚将迁到该地，需要住房，要求解除合同。林道晖断然拒绝，认为双方有合同在先，应当按照合同继续履行。双方经多次协商，未能达成一致意见。罗福俊和家人迁到该地后，才发现李东奎的房屋早已出租给他人，而且时方拒绝腾出房屋，无奈之下，只好在当地的旅馆暂住。罗福俊要求李东奎赔偿自己的损失，李东奎认为双方尚未签订房屋租赁合同，拒绝赔偿。双方为此发生纠纷，诉至人民法院。

二、 应否承担损失赔偿

《合同法》第212条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。”租赁合同的基本内涵有三:一是租赁合同是经双方当事人合意约定的;二是出租人依约交付租赁物给承租人供其使用收益;三是承租人依约承担给付租金的义务。由此可见，租赁合同是有名合同，同时也是双务、诺成、有偿和不要式合同。在本案中，不能认为租赁合同已经成立，要求李东奎承担违约责任。

在本案中，被告李东奎故意隐瞒已与林道晖签订租赁合同的重要事实。向罗福俊发出要约邀请，使罗福俊与之达成租赁意向，罗福俊对李东奎要约邀请所产生的信赖是一种合理信赖，罗福俊举家搬迁，亦是基于信任李东奎的前提，并无轻信之过。尽管罗福俊与李东奎之间达成的仅仅是租赁的合意，双方仍然处于合同的订立阶段，均未受合同的拘束，但是双方显然已形成了一种法律上的联系。介于罗福俊、李东奎不是地处同一城市，故本案李东奎的过错是显而易见的，因为李东奎对罗福俊隐瞒实情，显然违背了诚实信用原则所产生的附随义务，依据蛋合同法》第4}条规定，具有缔约上的过失。罗福俊要求李东奎赔偿损失的请求，于法有据。当然，本案中罗福俊的请求赔偿范围只是限于实际损失的范围:即因无房居住而暂住旅馆而额外支出的费用。