未经审批转卖房屋，是否应认定为无效

案情简介：未经审批转卖房屋，是否应认定为无效

杨某称：2007年1月29日，其与曹某订立的《住宅楼买卖协议书》，因该房屋所占用的土地为国有划拨土地，而该房屋转让时土地使用权的转让未经县级以上人民政府批准，故该房屋买卖行为无效。请求人民法院判令确认双方签订的房屋买卖合同无效，并判令曹某按原状返还该房屋。曹某辩称：该房屋虽是私有房屋，其所占土地为国有划拨土地，但双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该房屋买卖行为合法有效。

法院判决：买卖协议有效

法院经审理查明：1999年，杨某在安徽省泾县茂林镇某街道上自建两层砖混结构商住楼1幢，门牌号为某街道55号，一层为两间门面房、二层为住宅房，建筑面积共139.46m2，土地使用权性质为国有划拨。2007年1月29日，曹某与杨某订立《住宅楼买卖协议书》，约定：杨某将其上述私有房屋以8.5万元价格出卖给曹某，房产证在双方签订协议后交予曹某；房产证过户、土地证领取等相关费用由曹某承担；本协议自双方签字后生效。当日，曹某通过银行转账方式给付杨某购房款8.5万元。同年3月6日，杨某将其房屋交付给曹某。曹某随即对该房进行了装修。后杨某反悔，双方遂发生矛盾，杨某用刀砍坏了曹某新换的一楼卷闸门。诉讼期间，曹某于2010年2月2日向该镇土地管理所递交了交纳土地出让金申请，但双方转让房地产事项未经有批准权的人民政府批准。判决：一、原告杨某与被告曹某于2007年1月29日签订的《住宅楼买卖协议》有效；二、原告杨某返还被告曹某人民币8.5万元，曹某按照原状返还杨某房屋。原、被告各自所受到的损失各自承担；三、驳回杨某其他诉讼请求。

律师说法：如何认定买卖协议的性质

杨某与曹某就案涉房屋签订《住宅楼买卖协议》的目的是转让房屋所有权，且不改变土地使用权的性质。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批，但是《中华人民共和国城市房地产管理法》并未规定此类合同无效。根据该法第四十条、第六十一条的规定，只要当事人履行了相关的法定手续，法律允许其转让而并非一律禁止，故杨某与曹某订立的《住宅楼买卖协议》不违反我国法律法规有关效力性强制性规定。另杨某和曹某均为具有完全民事行为能力的人，该《住宅楼买卖协议》的签订为双方当事人真实意思表示。因此，案涉房屋买卖合同不存在无效事由，杨某与曹某签订的《住宅楼买卖协议》合法有效，杨某的诉讼理由和请求均不能成立。