开发商单方面作废合同 逾期交房承担哪些责任

案例简介：开发商单方面作废合同，逾期交房被诉

2011年5月2日，苏某与某开发商签订《商品房销售合同》，合同对房屋座落、房屋面积、总价款及支付方式以及房屋交付及违约责任、装饰装修等进行了明确约定。合同签订当日，苏某支付房款的50%即30万元。根据合同约定，开发商应在2011年2月28日前依照合同约定的交付条件通知苏某办理交房手续。

2011年5月1日，苏某去开发商处缴清房款，开发商出具总房款60余万元的发票，然，开发商却无理提出要求更换原签订的《商品房销售合同》，将原合同约定的铝合金门窗擅自变更为塑钢窗，苏某不予同意，开发商工作人员将苏某手中的《商品房销售合同》强抢过去，擅自在上面写了“作废”两字，拒绝向苏某交房。2013年10月2日，苏某找到物业才办理了房屋交接手续。苏某认为，开发商擅自将原合同作废导致涉案房屋因无书面买卖合同而无法办理产证，遂诉至法院要求：1、判令开发商履行《商品房销售合同》，协助苏某取得房地产权属证书，承担房屋契税滞纳金，并支付违约金3047元及逾期交房违约金1116444元;2、判令开发商支付铝合金门窗制作安装费65261元、马桶水嘴费用250元，合计180202元。

法院判决：开发商承担违约责任

一审法院认为，双方合同有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务，苏某已依约支付了全部房款，开发商在合同签订后未经苏某同意擅自要求变更合同，所产生的法律责任应由开发商自行承担。苏某因无书面合同而导致无法办理相关产权，应承担赔偿责任。开发商逾期交房，应支付违约金。判决：1、开发商继续履行《商品房销售合同》，协助苏某取得房地产权属证书;2、开发商支付逾期办证违约金3047元及逾期交房违约金107740元;3、判令开发商赔偿铝合金门窗改装费8665.13元。

开发商不服提起上诉，称：1、2011年4月30日已交房，不能存在逾期交房违约行为;2、无法办理相关产权证是苏某自己不愿意签订合同所致，与其无关;3、不认可工程造价鉴定机构的鉴定结论;4、逾期办证违约金、门窗安装费已过诉讼时效。

二审法院认为，开发商并未履行交房通知义务，且单方面在合同上注明“作废”，导致涉案房屋因无书面买卖合同而无法办理产证，应对逾期交房承担违约责任。二审法院最终驳回上诉，维持原判。

律师说法：商品房交付的标准是什么

房屋交付实际上包括两层意思，事实交付和法律交付，即房屋事实上的交付使用和开发商将产权资料报产权登记机构登记备案使得房屋处于可办理产权登记的状态。我国法律并没有强制要求事实交付和法律交付的时间点完全一致，或者只有在法律上处于可交付状态后才可以进行事实交付。对于法律交付上的可交付状态，法律并没有强制性规定。双方当事人可以在合同中约定商品房法律交付条件。

本案中，双方合同对房屋交付的时间和标准都作了明确约定，以交付房屋交接单、《住宅使用说明书》、《住宅质量说明书》为准。该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因此，本案所涉房屋交付的时间点为交付房屋交接单、《住宅使用说明书》、《住宅质量说明书》的日期。苏某提供的房屋交接单、《住宅使用说明书》、《住宅质量说明书》上明确记载交房日期为2013年10月2日。该日期较之合同约定的交房时间晚了两年之余，故，开发商应承担逾期交房的违约责任。