以房抵款对开发商的后果，对建筑商产生的法律后果

一、以房抵款对开发商所产生的法律后果

（一）及时将所抵房产交付建筑商或建筑商指定的人。

以房抵款，实质是履行建设工程合同中开发商支付工程款的义务，因此，开发商应按合同之约定，及时转移抵款房产的占有，实践中还包括向建筑商指定的人转移占有，因为建筑商往往将抵款房产另行出售。司法实践中，房地产竣工验收，工程款结算等，与办理产权之间往往有一定的时间间隔，商人往往以追求极大利润为其目的，开发商往往利用这段时间将商品房出租，尤其是抵款的营业房，以谋取租金收益，这也是产生纠纷较多的一个环节，因此，当以房抵款的条件成就时，开发商就应及时转移抵款房产的占有，迟延交付期间的租金收益应归建筑商或建筑商指定的人所有。

（二）转移所有权。

开发商只有转移了抵款房产的所有权，才能形成建筑商让渡工程款的对价，才能完成抵款协议的真正目的。

二、以房抵款对建筑商产生的法律后果

（一）全面履行建设工程合同所约定的义务，及时受领抵款房产。以房抵款协议中建筑商的权利，实质是以建设工程合同中的义务为前提的，只有建筑商按建设工程合同的约定，履行了相关义务，才能取得以房抵款协议中的相关权利，若建筑商不履行或不完全履行建设工程合同，则开发商有相应的抗辩权，包括对工程款支付的抗辩权。当开发商为交付义务时，建筑商也应及时受领抵款房产，因为标的物的风险自交付时转移，除非合同另有约定。

（二）建筑商取得抵款房产后，除了自己使用外，其往往是将房产出让，以换取相应对价。对建筑商将抵款房产对外出让的行为，笔者拟进一步进行分析。

若建筑商出让的是已取得权属的房产，那么，建筑商与违约责任？若要承担违约责任，则无形中就加重了开发商的责任。

开发商与第三人之间签订的商品房买卖合同，不是实质意义上的买卖合同，其并不承担合同约定的全部义务，只承担建筑商委托范围内的义务，超出委托范围的义务，则由建筑商基于与第三人签订的买卖合同向第三人承担责任。理清了开发商、建筑商、第三人之间的法律关系，现在再来分析建筑商与第三人之间签订的商品房买卖合同的效力，首先，该买卖合同是债权转让协议，即建筑商将对开发商的债权请求权转让给了第三人，具体就是对抵款房产的请求权转让给了第三人，我国《合同法》第79条规定债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，第80条规定债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，只要建筑商将出让抵款房产的事宜通知开发商，即发生法律效力。而现实中，建筑商往往不仅通知了开发商，而且还委托开发商为第三人办理权属登记。其次，《物权法》第十五条确立的物权变动的原因行为与物权变动的效力区分原则，明确了引起物权变动的合同，应受合同法等相关法律的制约，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，从普遍意义上讲，建筑商与第三人之间签订的商品房买卖合同有效，尽管该抵款房产有可能正在拟建或在建中。