住房贷款设定抵押期限吗，抵押期限与债务履行期限同一吗

一、住房贷款能否设定抵押期限

住房抵押贷款设定抵押期限，这是我国《城市房地产抵押管理办法》中明文规定。抵押期限，就是从抵押权起始之日至抵押权终止之日的时间。《城市房地产抵押管理办法》要求设定抵押期限，旨在要求抵押人按期清偿贷款；敦促抵押权人及时行使抵押权，了结债务。

根据我国《担保法》规定，抵押权是附属于主债权的从属权，由于清偿、免除、抵消等因素，可以使主债权消灭。作为主债权从属的抵押权不能独立存在，也就自然消灭；同时，抵押权也能因抵押物由于地震、火灾、洪水等原因消灭而消灭；我国法律设立诉讼时效，债权人如超过诉讼时效，就被视为自动放弃抵押权，则不受法律保护。那么，抵押权也就自然消灭。

由于《担保法》规定的几种抵押权自然消灭的状况存在，抵押期限就可能会出现短于、等于或长于债务人应履行债务期限的情况。

二、抵押期限与债务履行期限是否同一

在债务履行期限到期之前，如抵押人清偿债务，导致抵押权提前消灭；或抵押物因地震、火灾、洪水等原因消灭，或抵押权人放弃抵押权，抵押期限就会短于债务履行期限；当债务期限到期时，抵押权人得到按期清偿；或抵押物因地震、火灾、洪水等破坏自然消灭；或抵押权人放弃抵押权，抵押期限就会等于债务履行期限；当债务履行期限到期后，抵押权人仍没有得到清偿，而抵押物未消灭，抵押权人也未放弃抵押权，则抵押期限就会长于债务履行期限。

由此可见，抵押期限与债务履行期限并非同一概念，债务履行期限是确定时间，抵押期限不是一个确定时间。从实际操作角度来看，抵押期限的设定，对履行债务并无实际意义。如某开发商用自己的房产作抵押向银行申请5年抵押期限贷款，登记机构遇到抵押权人要求对抵押期限作出解释时，常常讲不清楚。过了抵押期限，究竟如何行使抵押权，没有一个明确的定论。但如果作为债务履行，它的期限概念就非常明确。看来，《担保法》未把抵押期限规定为抵押合同的必须条款，不是没有道理的。