一方擅自转让夫妻共有房屋的，合同是否有效

案件简介：夫妻婚后买房，登记在一方名下后，其擅自将房屋出售给第三人，后另一方主张合同无效。

冯某与徐某2001年登记结婚，婚后买房，登记在冯某名下，房屋由冯某及其家人占有和使用。2016年1月21日，在满懿公司的居间服务下，冯某将房屋出卖给赵某某并签订房屋买卖合同与补充协议。2016年1月21日，赵某某向冯某支付定金4万元。2016年6月27日，冯某将涉诉房屋的产权证书和契税发票交给满懿公司的职员张某，由其办理房屋过户登记的预约手续。后徐某以第三人身份申请参加诉讼，认为冯某出卖房屋其不知情，冯某属于无权处分夫妻共有房屋，因此主张涉诉买卖合同无效。

（案例索引：（2017）京03民终4539号）

裁判结果：合同有效，夫妻另一方不得以不知情为由对抗善意第三人。

冯某与赵某某所签房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。然而该房属于二人的夫妻共同财产，徐某对涉案房屋理应享有相应权益。但因冯某与徐某系夫妻关系，对于冯某出卖房屋一事，徐某应当知情，赵某某也有理由相信冯某对出卖房屋有处分权，因此徐某不得以不知情对抗善意第三人赵某某。

律师说法：夫妻一方无权处分的合同效力及履行问题。

在上述案件中，争议的焦点在于房屋买卖合同的效力及如何履行的问题。依据最高人民法院出台的《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定，若买卖合同无其他效力瑕疵，因无权处分订立的买卖合同有效。即无权处分不影响合同的效力。在本案中，冯某未经过第三人徐某的同意而订立买卖合同，系无权处分行为，但徐某在该房屋买卖合同无其他效力瑕疵的情况下，以无权处分来主张合同效力问题，法院应当不予支持。因此房屋买卖合同是有效的。而房屋买卖合同能否履行呢，夫妻共同财产系由夫妻共同共有的，在处分夫妻共同财产时应当由夫妻双方同意后才能处分。但《婚姻法解释（一）》第17条规定：他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在本案中，涉案房屋虽登记在冯某名下，但系冯某与徐某婚姻关系存续期间取得，属于二人的夫妻共同财产，徐某对涉案房屋理应享有相应权益。但从时间上来看，从合同签订至赵某某起诉有半年多之久，出卖房屋系关于处分家庭财产的重大处理决定，徐某与冯某系夫妻关系，对于冯某出卖房屋一事，徐某应当对此知情，赵某某也有理由相信冯某对出卖房屋有处分权，徐某不得以其不知情为由对抗善意第三人赵某某。因此冯某与徐某应当按约定履行合同义务，办理过户手续。