二房东将房屋群租 能否解除租赁合同

案情简介：二房东将房屋群租

吴某(乙方)向李某(甲方)签订《房屋租赁合同》承租李某房屋，租期自2015年5月20日起至2018年5月19日止，该房屋的月租金为3,100元，租金以现金方式支付；双方议定首期付3个月，另付3,100元押金以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金，必须开具收据予乙方)；乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；甲乙双方如有特殊情况，需要提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约则向对方支付违约金人民币。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定：不得群租，不得转租，不能破坏房屋结构。如在租房期间发生一切事与房东无关无责，由乙方自己负责。甲方同意乙方在厅里用木板隔一间房间。

2017年2月22日，街道信访办出具《办结报告》，内容为：关于朱某同志反映其房子出租后被二房东(吴某)利用进行群租(2015年起)，现被其发现，要求帮助阻止群租现象的信访事项，现已办结，报告如下：经房管部门反馈，已于2月22日整改完毕。2017年2月22日，李某委托律师事务所向吴某发出律师函要求解除合同，吴某于2017年2月23日收到。

法院判决：解除合同

法院经审理认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。房屋租赁合同明确约定不得转租、群租，吴某应该依照合同约定在合法的范畴内行使权利。且在双方签订的合同中也明确约定吴某作为承租人应该遵守承租房屋所在地的法律法规，如违反法律法规，李某有权解除合同。吴某将系争房屋群租，违反了《市房屋租赁条例》、《市居住房屋租赁管理实施办法》等法律及地方管理法律法规，房管部门对其群租行为进行整治，李某以此要求解除合同，具有合同依据，吴某于2017年2月23日收到李某向其发出解除租赁合同的通知，故该租赁合同的解除之日为2017年2月23日。双方就系争房屋签订的租赁合同已经解除，李某要求吴某迁出系争房屋，具有法律和合同依据，本院予以支持。吴某将系争房屋群租，违反了合同约定以及相关的法律及地方法规，构成违约，理应按照约定承担违约金,审理中，李某同意押金抵扣违约金，于法无悖，本院予以确认。李某要求吴某支付水电费，吴某表示同意支付，并无不当，本院予以准许。

律师说法：能否解除租赁合同

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。”

本案中，吴某与李某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，合同当事人应自觉履行合同约定的义务。现吴某不遵守合同约定，将承租的房屋群租，属于违约行为。且该群租行为违反了法律及当地的地方管理法律法规，故李某有权向吴某主张解除该《房屋租赁合同》。