租赁期满前解除合同 免租暖场期还是否有效

案情简介：租赁期满前解除合同

某公司，刘某于2014年7月26日签订《租赁合同》，合同约定：由刘某承租某公司商铺，租期3年，自2014年9月1日至2017年8月31日止，前两年租金为每月5,000元，物业管理费538元，押二付二，先付后用，一个月装修免租期及违约责任等事宜。2014年9月2日，某公司交付房屋给刘某。2014年12月19日，某公司向刘某出具《商户开业通知书》，给予2014年10月2日至同年12月19日作为免租暖场期，自2014年12月20日起算刘某租金。但刘某在经营过程中，一直欠付租金、物业费、能耗费等款项，经某公司多次催缴未果。某公司为止损按合同上约定的送达地址于2015年12月18日出具解约函给刘某，解除双方租赁合同。刘某收到通知后于当日退场返还房屋，双方未办理交接。某公司诉至法院提出，根据合同约定，由于刘某原因提前解除合同，刘某自始不享有免租期，应补交免租期租金及后拖欠的租金。

法院判决：刘某支付租金

法院经审理认为，某公司、刘某就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方租赁合同明确约定，租金按每两个月为一期支付，刘某应于每个计租期的前月25日前向某公司付清该计租期租金，然刘某除支付首期两个月租金外，其余租金均未支付。某公司有权根据租赁合同相关约定解除合同，现某公司已发函解约，并已实际接收房屋，故双方租赁合同解除。根据双方合同及《商户开业通知书》中某公司单方承诺，由于刘某原因提前解除或终止合同的，刘某应向某公司补交装修免租期及暖场免租期内的所有租金，现因刘某拖欠租金的违约行为导致合同解除，刘某应支付某公司相应所欠租金及免租期内的租金，故对某公司要求刘某支付自2014年9月2日起至2014年12月19日止及自2015年2月20日起至2015年12月18日止的租金65,851.26元的诉请，本院予以支持。合同约定承租期间(含免租期)发生的物业管理费及能耗费等费用均由刘某承担，因某公司已代刘某先行垫付上述费用，对某公司主张刘某支付所拖欠的物业管理费及能耗费的诉请，本院予以支持。基于刘某逾期支付租金导致合同解除的违约行为，某公司有权依据合同主张违约金，对某公司主张15,000元违约金的诉请，本院予以支持。某公司撤回关于租金滞纳金及物业费滞纳金的诉请，系其自行处分民事权利，于法不悖，本院予以许可。审理中，某公司同意将租赁保证金10,000元及物业管理保证金1,076元在本案中一并予以处理，于法不悖，本院予以准许。刘某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利。

律师说法：免租暖场期还是否有效

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

本案中，某公司与刘某签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，合同当事人应自觉履行合同约定的义务。现刘某未按期支付租金、物业费等，属于违约行为。且双方当事人在合同中约定，由于商户原因提前解除或终止合同的，商户应向某公司补交装修免租期及暖场免租期内的所有租金。现导致双方租赁合同解除的原因系刘某拖欠租金的违约行为，故某公司有权向刘某主张支付房屋租金、物业费以及补交装修免租期及暖场免租期内的租金。