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合同内容违反强制性规定 法院判无效

来源:四川重大民商诉讼网  作者:四川律师  时间:2018-05-09

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   案情

  魏某等人诉称,因农业公司宣称城镇居民可到农村承包棚户兴建“家庭农场”,其于2012年租赁了大棚并开始施工。事实上,农业公司隐瞒了政府曾下发过要求大棚只能用于种植的通知,以及原来在大棚内修建的设施曾被拆除过的事实,致使其在不知情的情况下建好了设施又被强制拆除。现在,“家庭农场”计划已经无法实施并造成了巨大的经济损失。故其于2015起诉到法院,要求终止租赁合同,农业公司返还承包费并赔偿损失共计三十万余元。

  农业公司则辩称,其始终不允许改建、扩建等改变大棚用途的行为。魏某等人称农业公司在大棚内进行过相关建设并且允许租户进行改建的主张并没有证据支持。因此,大棚内设施被拆除的后果,是由魏某等人擅自进行违法建设导致的,农业公司不应承担责任。

  判决

  一审法院认为,双方的《承包合同》名为租赁农业大棚,实则将土地用于建房进行商业经营,属于以合法形式掩盖非法目的,因而违反了法律禁止改变土地用途的强制性规定,应属无效。故农业公司应退还魏某等人剩余的“承包费”二十四万余元。农业公司不服,上诉至北京一中院。

  在一审认定的事实基础上,北京一中院另查明:2013年5月,农业公司曾向魏某等人发过公开信,宣传大棚在装修改建后可用于不定期居住生活。2013年6月,魏某等人与某园林绿化公司签订园建及绿化工程合同。2014年8月,政府要求设施农业只能用于农业种植,不得存放生活设施、不得有任何生活居住功能。在大棚附属设施被拆除后,魏某等人申请行政复议被驳回。

  北京一中院审理后认为,根据另查明的事实可以认定,农业公司确实宣传过大棚可用于居住生活,且对魏某等人订立《承包合同》产生重大影响,所以该宣传应当视为合同的一部分。根据宣传及《承包合同》内容可以认定,双方实际上已经约定将合同所涉集体所有土地用于非农业建设,违反了法律、行政法规的强制性规定,合同应属无效。合同无效后,双方应当互相返还因该合同所取得的财产。农业公司应将魏某等人支付的款项予以返还。因魏某等人已实际占用诉争土地一定期限,一审法院判决将剩余期限内的“租金”退还正确。

  故北京一中院二审判决驳回上诉,维持原判。

  评析

  合同法第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定,则合同无效。本案双方约定所涉集体所有土地用于非农业建设,改变了土地用途,因而违反了法律强制性规定,合同无效。