赠与人对其赠与物是否需承担瑕疵担保责任

案件简介：原、被告签订购房协议，原告出售一套住房并附赠一间门市，后因门市的高度有瑕疵双方产生纠纷。

原告屈某某与被告杨某某系同村的村民。2012年，原告拟在其村修建联建房。2012年9月9日，原、被告签订《土地转让协议》，合同约定：被告帮忙联系土地295.37平方米，原告支付价款49300元。为了酬谢被告，同日又签订《购买房屋协议》，合同约定：原告出售联建房四楼的一套住房给被告；另外赠送被告门市一间。后原告按约支付了购地款。联建房动工后，被告按约支付了购房首付款。联建房竣工后，被告以赠送门市比图纸建矮了80厘米为由，要求减少房款。双方协商未果，原告诉至原审法院。

（案例索引：泸州市中级人民法院（2014）泸民终字第692号）

裁判结果：房屋买卖协议合法有效，原告赠与的门市因属于赠与合同，因该瑕疵并未对被告产生损害，原告不承担责任。

原、被告签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，双方均应按约履行自己的义务。被告未按约支付购房款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。即使原告赠与被告的门市建低了80厘米，因不是附义务的赠与，所以原告依法不承担责任。被告以此作为拒付购房款的理由不成立。

律师说法：瑕疵担保责任的效力范围。

在上述案件中，争议的焦点在于原告屈某某对于其赠送给被告杨某某的门市建低80厘米的瑕疵是否应承担担保责任的问题。瑕疵担保责任是法定责任。瑕疵担保责任主要基于买卖合同而产生，并逐渐延伸到赠与合同中。在具有有偿性、双务性的买卖合同中，只要出现权利或物的瑕疵，出卖人就必须对此负责，承担无过错责任。而对于无偿性、单务性的赠与合同，瑕疵担保责任就显得不太突出。我国《合同法》第191条第一款规定“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任”。这也就意味着，无偿赠与人对无偿赠与的财产不承担瑕疵担保责任，对于附义务的赠与只在义务限度内承担责任。然而也存在例外，如果赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。在本案中，门市的高度差了80厘米这一事实是在联建房竣工后才被赠与人得知的，赠与人并不存在故意不告知瑕疵的行为，而且赠与人在赠与门市时也并未向受赠人表示其保证门市在建成后不存在任何瑕疵，同时即使赠与人事先已经知道或已经承诺无瑕疵，但因为该瑕疵并未造成受赠人任何损失，所以赠与人对该瑕疵不承担瑕疵担保责任。