转让协议是转租合同还是租赁权转让合同

案情简介：转让协议是转租合同还是租赁权转让合同

2007年1月6日，王某以原承租者的身份与李某签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：由王某将其承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼204号一间营业房转给李某承租，转让价为15. 5万元。在签约时李某将转让款一次性支付给王某。之后经李某了解，王某并不是上述营业房的原承租者，上述房屋非系营业房而是库房，承租期也自2006年1月30日届满，按原租房合同规定，承租者必须是经营布料者，而王某也非经营布料者。后李某多次与王某交涉未果。经法院释明后，李某的诉讼请求为：依法解除原、王某之间签订的营业房转让协议；判令王某立即返还营业房转让款12. 4万元（转让款合计是15. 5万元，其中定金3. 1万元），双倍返还定金6. 2万元，合计18. 6万元；判令王某赔偿李某转让款15. 5万元自2007年1月6日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失；本案诉讼费由王某承担。

法院判决：应当认定转让协议有效

人民法院经公开审理查明：原、王某于2007年1月6日签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》一份，约定王某自愿将所承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼204号一间营业房转给李某承租，转让价15. 5万元，并约定王某从该营业房上取得的权利、义务一并转让给李某，双方还需向产权单位办理过户手续。当日李某将转让款支付给王某。王某将原、王某约定转让房屋的原始租房合同书交付给李某。该租房合同书的出租方为绍兴县芙蓉大厦管理部，承租方为向某某，出租房为芙蓉大厦二楼204号一间，租用期限自2005年1月30日起至2006年1月30日止，订立时间为2005年1月28日。原、王某签订转让协议后，王某至今未能向李某交付约定转让的房屋。另查明，芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、王某均不属于安置对象。

律师说法：如何认定本案的转让协议性质

依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议焦点有三：(1)原、王某签订的转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同？关于转租，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，王某将讼争营业房转让给李某，李某一次性付清转让款，王某将讼争营业房的原始租赁合同即绍兴县芙蓉大厦管理部与向某某的租房合同书交付给李某，应视为原、王某签订转让协议及王某交付租房合同书的目的是使李某直接与绍兴县芙蓉大厦发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由李某享有。故原、王某间的转让协议的性质应确定为租赁权转让合同。(2)原、王某间的转让协议是否有效？从法律规定及本案事实分析，原、王某间的转让协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国《合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、王某间签订的转让协议应属有效。