卖房人能否以配偶不同意主张不卖了 买方此时如何维权

案例简介：卖家以配偶不同意主张合同无效

前不久，张先生和李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，张先生将其名下的房子卖给李女士，按照合同约定，李女士支付了30万的定金和150万的首付款之后，在过户之前，张先生突然提出房子卖不了了，原因是因为自己的妻子不同意出售这个房子，房子属于夫妻共同财产，对于卖房一事，其妻子事前不知道，张妻现在明确表示不同意出售房子。无奈之下，李女士向法院起诉要求继续履行合同并办理过户手续，此时张妻也向法院主张合同无效。

法院判决：共有人不同意并不影响合同的效力

房屋出卖人的配偶以其不知情、不同意为由要求认定合同无效的，这个理由，我们前面也已经分析了，这样起诉直接的后果就是被法院驳回。需要注意的是，不论是买房人还是卖房人或者卖房人配偶均不能主张无权处分的合同当然无效。

律师说法：共有人不同意合同仍有效，但合同会发生履行障碍

根据我国《物权法》第15条的规定，合同有效不一定能够引起物权变动。李女士要求张先生配合办理过户，由于张先生缺乏处分权，过户这个行为必须经过共有人的同意才能处分共有财产。所以李女士要求法院判决张先生配合办理过户的诉讼请求在法律上难以成立，一方面是因为该诉讼请求具有一定的人身依附性，法院很难作出人身依附性的判决。另一方面，因为共有人之一不同意处分共有财产，所以合同无法继续履行下去，缺乏法律依据。

特别需要提醒买房人注意的是，此时，如果买房人有足够的证据其作为善意第三人，在签订购房合同时并不知道对方为无权处分，并且已经支付了房屋的价款，双方办理了过户手续，那么，此时买房人已经通过“善意取得”制度取得房屋所有权。不论卖方配偶以何种理由，均不能要回该房子。原因在于《婚姻法司法解释三》第11条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。