明知房屋被查封仍购买，能否取得所有权

案情简介：明知房屋被查封仍购买，能否取得所有权

惠某与杨某签订房屋买卖协议时，明确告知其案涉房屋处于法院查封状态，但杨某仍主动要求购买该房屋。后惠某与杨某口头约定，如房屋不能买卖即转为租赁，每年租金1万元。惠某与杨某签订的协议只是购房意向书，杨某没有履行交纳全部购房款的义务，没有签订正式的商品房买卖合同。房屋买卖协议没有实际履行，杨某看到房屋价格翻倍上涨，就提出各种理由主张协议有效，该主张不符合法律规定。

法院判决：不予支持其诉讼请求

杨某主张其系从惠某处因买卖而受让物权。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，案涉房屋登记在被执行人城乡建设公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，杨某要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，依法不予支持。

律师说法：如何认定本案的处分行为

本案中的房屋买卖合同并非与作为登记名义人的城乡建设公司签订，而是杨某与本案申请执行人惠某在2006年9月15日签订，而惠某并非案涉房屋登记的所有权人，杨某也无证据证明惠某对案涉房屋的处分取得了所有权人城乡建设公司的授权，惠某和杨某签订的转让案涉房屋所有权的合同构成无权处分，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”虽然，2012年7月1日生效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条，将出卖人无权处分他人财产的行为区分为债权行为和物权行为，案涉房屋买卖合同难谓无效，但是由于惠某无权处分案涉房屋，在未取得城乡建设公司追认的情况下，杨某依法只能向惠某行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权。