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仅办理抵押预告登记,能否行使优先受偿权

来源:华商无讼网  作者:四川律师  时间:2018-09-02

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案情简介:仅办理抵押预告登记,能否行使优先受偿权

孙某于2014年3月17通过银行按揭的方式购买了A公司开发的房屋一处,余款35万元孙某在B银行贷款行办理了按揭贷款。2014年3月26日B银行与两孙某签订了个人购房借款∕担保合同,孙某用其购买的上述房屋为案涉贷款提供担保。A公司自愿为孙某在贷款合同下所产生的全部债务向B银行提供阶段性连带责任保证,2014年3月26日,B银行将35万元依照孙某的指定打入A公司账户。2014年4月9日,B银行与孙某在房产部门为案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。孙某偿还部分本息,案涉房屋未办理房屋产权登记和房屋抵押权登记。

法院判决:应承担保证责任

法院认为,B银行要求孙某偿还尚欠的贷款本息、罚息,符合合同约定和法律规定,予以支持。现案涉房屋并未办理产权登记和抵押权登记,根据物权法定原则,B银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺,即A公司提供阶段性连带保证的期限届满条件未成就,故A公司理应按照贷款合同的约定在案涉房屋未办理抵押权登记之前对上述债务承担连带保证责任。

律师说法:本案B银行能否行使优先受偿权

本案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记,且已具备办理物权登记条件,因购房人怠于办理抵押登记手续,预告登记抵押权利人能否对案涉商品房处置价款行使优先受偿权?

首先,预告登记制度旨在保障将来物权的实现,预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记,故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下,抵押权并未依登记而设立。

其次,本案中,案涉房屋完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件,但购房人怠于办理以致抵押登记未完成,故购房人负有协助办理抵押登记的义务,开发商应督促其办理。