未办理过户登记，能否对抗善意取得抵押权

案情简介：未办理过户登记，能否对抗善意取得抵押权

2005年4月28日，李某与郑某就收购原淮北市工矿设备制造厂电缆厂资产签订协议，郑某以其名义拍得上述资产，李某向郑某支付了拍卖款及手续费，后郑某将原淮北市工矿设备制造厂电缆厂的房地产权、国有土地使用权办理至自己名下。周某、A公司于2016年8月11日向一审法院起诉郑某民间借贷纠纷一案，后债务人未履行，周某、淮北市A公司向一审法院申请执行。法院在执行过程中，李某向法院提出执行异议。

法院判决：不能排除执行

根据上述分析，李某在（2007）相民一初字第850号民事判决生效时即取得涉案厂房的所有权及涉案土地的使用权，但因其自身原因未进行变更登记，不具有物权公示公信效力，不能对抗经善意取得的抵押物权，故李某对涉案不动产不享有足以排除强制执行的民事权益。

律师说法：如何认定本案的法律关系

那么，本案中李某是否取得了所有权，能否对抗善意取得的抵押物权？

首先，李某曾四次通过郑某就涉案不动产办理抵押借款，李某亦未举证证明其已向法院对该判决申请了强制执行，故李某系因自身原因未进行变更登记。李某虽然取得了涉案厂房的所有权及涉案土地的使用权，但因未进行变更登记，不具有物权公示公信效力。

其次，涉案不动产在设立抵押时，房地产权证及国有土地使用证登记的权利人均为郑某，不动产登记具有物权公示公信的效力，周某基于对产权证记载内容的信任而接受抵押，其主观上并无过错。同时李某未能举证证明在设立抵押登记时，周某明知涉案不动产权属存在争议或者郑某与周某之间存在恶意串通的情形，故应认定在设立抵押时周建明是善意的。

其次，涉案不动产系为郑某向周某、A公司借款500万元的抵押，符合支付合理对价的要求。再次，郑某与周某已就上述不动产办理了抵押登记，登记的他项权利人为周某。故涉案不动产抵押权符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定。