垫付土地出让使用费 未偿还能否要求解除合同

案情简介：垫付土地出让使用费，未偿还能否要求解除合同

为便于办理土地变更手续，北桥开发部与深圳市华宝(集团）股份有限公司签订《关于办理变更土地使用权的补充协议》，约定将土地使用权变更给A公司，变更土地使用权费用由C公司承担，先由深圳市华宝(集团）股份有限公司垫付，并在支付给C公司的土地费中扣除。上海市房屋土地管理局批复北桥开发部同意将系争地块的土地使用权变更为A公司。A公司就系争地块与上海市房屋土地管理局签订了《上海市国有土地使用权出让合同》，出让面积124,051.7平方米，出让金为148.862万元。1997年9月25日，经房屋土地中心测绘，变更土地出让面积为120,159平方米(大约180亩）。A公司为此与上海市房屋土地管理局签订了补充合同，并领取了讼争土地的使用权证。因规划奉浦大桥绿化带，上海市闵行区规划局对地块进行了调整，为此A公司再次与上海市房屋土地管理局签订补充合同，出让土地使用权面积调整为93，656平方米（大约140亩），土地出让金调整为119.1304万元。A公司取得土地面积变更后的房地产权证。B公司起诉至上海市高级人民法院，请求判令C公司返还B公司支付的土地费用4829.13万元并给付利息4009.35万元、违约金300万元、经济损失1000万元，同时要求上海县房地产总公司对C公司的行为承担连带责任。

法院判决：应当继续履行

人民法院经审理认为，对于B公司支付的土地转让补偿费，经审查认定为3869.1304万元。现C公司未按合同完全履行“三通一平”的义务构成违约，其应承担相应民事责任。根据双方合同约定，B公司主张C公司应承担合同金额5%的违约金，应当予以支持。对于B公司的经济损失，因未提供相应的证据证明，故不予支持。因1995年9月18日B公司与C公司签订的《联合建房协议书》，已经明确北桥开发部在本案中权利义务由C公司承担，对B公司要求上海县房地产总公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。据此判决:（1)原牧工商公司与原北桥开发部于1993年3月13日签订的两份《联合建房协议书》及此后相关协议由B公司与C公司继续履行；（2)C公司于判决生效之日起10日内支付B公司违约金300万元；（3)B公司的其余诉讼请求不予支持。案件受理费516，934元，由B公司承担400，000元，C公司承担116，934元。

律师说法：如何认定土地使用权转让的合同效力

牧工商公司与北桥开发部与1993年3月13日签订的两份《联合建房协议书》，名为联建实为土地使用权转让，B公司支付的钱款系土地转让补偿费。合同约定的地块是北桥开发部划拨取得的土地使用权，其将未办理土地使用权出让手续的国有土地使用权转让给他人，本应认定无效，但1996年12月27日双方向政府土地管理部门申报了联建合同，并由B公司指定的受益人与土地管理部门签订了土地出让合同，取得了房地产权证，补办了相关的手续，故该协议及此后一系列相关补充协议应为有效，B公司与C公司均应严格履行协议。由于B公司指定的受益人已取得系争地块的房地产权证，双方转让土地使用权的合同基本目的已实现，且地块前期开发工作、“三通一平”大多数工作已完成，C公司履行了合同的主要义务，对于系争地块尚有少量动迁工作未完成一节，C公司并非根本违约，不具备《合同法》关于解除合同的条件，故B公司不能要求解除合同、返还土地转让费及利息。