案外人享有完全的物权期待权足以排除法院执行

　【案情】

　　谭某与邓某、某住宅开发公司建筑设备租赁合同纠纷一案，在法院执行过程中，裁定：查封了登记在被执行人某住宅开发公司所有的位于桂阳县牛巷口村的城郊企业职工安置房C栋一楼106号房屋一套（房屋总证已办好，分证未办）。案外人王某对该裁定不服，认为法院查封的房屋已由其购得，为其所有，特向法院提出执行异议，请求法院中止执行。经查：某住宅开发公司在桂阳县牛巷口村开发了城郊企业职工安置房，其中有A、B、C共3栋房屋。其中C栋共有六层，是案外人李某挂靠被执行人某住宅开发公司开发建设的，某桂阳县住宅开发公司只收取项目管理费和协助办理有关产权登记手续。所涉项目土地的招拍挂、工程的开发实施、房屋销售等工作都是李某在实际操作。房屋建成后，李某借被执行人某住宅开发公司东风小区项目部的名义对房屋进行销售。李某与案外人王某于2012年4月签订了《香樟院东风小区房屋买卖协议》，王某购买了C栋106号房屋。售价金额为160000元，款项在签订合同之日已全部付清。购买房屋后异议人王杰房屋进行占有。但购买两年来，李某作为实际开发商因未交纳税费，一直未为王某办理房产过户登记。后法院在谭某与邓某、某住宅开发公司建筑设备租赁合同纠纷一案，依据申请执行人谭某的申请对房屋进行了查封。为此，王杰作为案外人向法院提出执行异议，认为法院查封的该套106号房已经由其购买，属于异议人所有，法院不能查封。

　　【分歧】

　　有一种意见认为：案外人王某的异议理由不能对抗法院的查封，因房屋系不动产，在法院查封前，该房屋一直登记在被执行人的名下，王某未取得该房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，该案中王某的异议理由不能排除法院执行。

　　第二种意见认为：案外人王某的理由成立。虽房屋所有权还登记在被执行人某住宅开发公司名下，但王某对该房享有完全的物权期待权，足以排除法院的强制执行。

　　【评析】

　　笔者赞同第二种意见，该房屋的物权期待权足以排除法院执行，其判断理由如下：

　　一、王某虽不完全享有不动产意义上的物权所有权，但有一种物权期待权

　　异议人王某因买卖而受让物权。需要指出，所有权是物权的一种，其取得的方式有继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲王杰取得完全的物权，需履行物权登记的手续。本案中案涉房屋一直登记在被执行人某住宅开发公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉案房屋物权变动并未完成，王某尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，只能说王某只是一种物权期待权。

　　二、王某享有足以排除法院执行的物权期待权

　　考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但符合物权期待权保护条件的，可以排除法院执行。至于对物权期待权保护的条件，我国法律也有明确的规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。意思是说达到上述四个要件的可排除法院执行。从案件查明的情况来看，王某一是和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；二是已经履行买卖合同的全部价款支付义务；三是法院查封前已合法占有该不动产；四是办理过户登记的义务在于开发商，买受人王某并无过错，物权没有变更登记的原因不归责于案外人。