借贷时进行房产抵押，无法还款时出借人如何实现债权

案情简介

2012年1月5日，被告甲以经营养猪业资金周转困难为由向原告某银行申请贷款，后双方签订了一份《最高额个人借款合同》，约定由被告甲向原告借款人民币20万元整。同日，原告与被告甲、甲妻另签订一份《最高额抵押担保合同》，合同约定由被告甲、甲妻各自用其夫妻共有的房产一套作上述借款的抵押物。被告郭某与李某均在房地产抵押物清单上同意抵押栏签名、摁指模确认。双方随后到房地产管理部门办理了抵押登记手续，二套房屋的房屋他项权证均载明债权数额为人民币10万元。2012年1月7日，原告将借款20万元转入被告甲的账户。贷款期限届满后，被告没有依约偿还贷款本息，经原告多次催讨，被告甲仅偿还部分利息，本金分文未还。余下欠款本息经原告多次催收未果，遂向区人民法院提起诉讼，要求四被告连带偿还本金20万元及相应利息，且对被告甲、郭某、甲妻、李某用于抵押的房产享有优先受偿权。

法院观点

法院认定该案的抵押符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押发生法律效力。对此，在四被告不履行偿还借款义务的情况下，原告对用于抵押的房产享有优先受偿的权利。

律师说法

民间借贷房产抵押权实现的条件：

（一）抵押权合法有效存在。

（二）抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照《物权法》第一百九十六条的规定，在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下，即使债务并未届期，抵押权人也可以实现抵押权。

（三）债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据抵押权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。

（四）对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则抵押权人不得实现其抵押权。比如，债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。

《物权法》第一百九十五条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。同时第一百九十八条规定，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。