夫妻一人负债，夫妻共有房产抵押合同有效吗

案情简介：夫妻一方借款负债，用共有房产办理抵押

1982年3月，朱某（女）与戚某登记结婚，婚后建筑房产一座。1993年双方开始分居生活，2000年9月提起离婚诉讼，2001年11月30日离婚。1999年戚某以该房产作抵押向信用社贷款8万元，并办理了抵押登记。贷款到期后，戚某未向信用社归还贷款。信用社将朱某与戚某诉至法院。
  法院判决：信用社主张实现抵押权利，法院驳回诉讼请求

法院经审理查明：1999年戚某以该房产作抵押向信用社贷款8万元，并办理了抵押登记。抵押合同为无效合同，该笔债务是个人行为所负的债务不属共同债务。理由是《最高人民关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的司法解释》第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”本案戚某在将共同房产抵押时未征得共有人朱某的同意，也没有证据证明朱某知道或者应当知道房产被抵押这一事实，即抵押合同为无效合同。该债务不属夫妻共同的债务，根据《最高人民法院关于审理离婚案件处理财产分割的若干具体意见》第十七条第二款规定：“下列债务不能认定为夫妻共同债务，应由一方以个人财产清偿：第三项规定：一方未经对方同意，独自筹资经营活动，其收入确未用于共同生活所负的债务。”本案戚某和朱某早在1993年开始分居，在朱某不知情的情况下，且也没有证据表明收入用于共同生活，因此法院判决驳回信用社诉讼请求。

律师说法：夫妻共有房产抵押合同有效吗？

建设部颁布的《关于房地产换押管理办法》第19条规定：“以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。”第32条规定：“抵押登记应提交共有人同意抵押的证明。”戚某的贷款属个人行为，应有戚某承担该贷款债务。第一，戚某与朱某早在1993年期间已开始了分居生活。第二，朱某对戚某的贷款事实没有证据表明朱某知道或应当知道。第三，也没有证据表明戚某的贷款用于家庭生活。信用社依据《合同法》第四十九条表见代理制度，要求该债务应由为共同债务的依据不足。表见代理的构成要件必须同时具备三点：一是具有信赖外观的客观条件；二是第三人必须是善意且无过失；三是本人是无过失。本案信用社本身存在过错，即借款后对资金的用途没有严格的行使应由监管权，造成与贷款表明资金用途不符的事实，因而不符合表风代理构成的要件。根据最高人民法院《关于审理离婚财产分割的若干具体意见》第十七条第二款第3项规定，朱某不应承担贷款的债务。