借款抵购房款的行为，是否有效

案情简介：借款抵购房款的行为，是否有效

2014年1月28日，杨某、孙某共同约定由孙某向杨某提供借款9万元、利息1万元，双方达成协议后，杨某向孙某出具了4万元和6万元的《借条》各一张，后因杨某所欠孙某借款的偿还问题发生纠纷，经协商将涉案房屋以买卖合同的形式写给纪某，房屋价格写为15万元。同时约定，杨某所欠孙某10万元，孙某给予杨某一定的宽限期并由纪某担保，孙某在宽限期内不得向杨某追偿债务。杨某将涉案房屋的房产证交给纪某。2014年5月12日，纪某提起诉讼。

法院判决：认定为借贷担保关系

该《房屋转让协议》及《补充协议书》以买卖的方式规避了《中华人民共和国担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，纪某与杨某之间系名为房屋买卖实为民间借贷担保的法律关系。双方于2014年2月21日签订的《房屋转让协议》、于2014年5月8日达成的《补充协议书》均属无效。杨某关于双方当事人之间存在民间借贷担保关系，签订《房屋转让协议》、达成《补充协议书》只是为其履行还款义务作担保的主张成立，本院予以支持。

律师说法：如何认定本案的转让行为的性质

那么，本案中以借款冲抵房屋转让款的行为是否有效？本案真实的法律关系是借贷担保还是房屋买卖？

首先，杨某与纪某签订《房屋转让协议》的目的是为得到孙某还款宽限并保证还款，其真实意愿不是将涉案房屋转让给纪某。杨某签订《房屋转让协议》的真实意思是为孙某、王正琦的借款提供担保而非以15万元价款向纪某转让房屋。

其次，杨某用涉案房屋为其履行还款义务作担保，双方除履行借贷义务外，并未实际履行《房屋转让协议》及《补充协议书》约定的其他义务，该义务的实质为杨某如不能按时归还借款则以房屋抵债。该《房屋转让协议》及《补充协议书》以买卖的方式规避了《中华人民共和国担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，纪某与杨某之间系名为房屋买卖实为民间借贷担保的法律关系。

最后，本案应该认定为借贷担保关系。