如何认定房屋转租合同 是否无效

案情简介：如何认定房屋转租合同，是否无效

叶某称：叶某与王某签订一份转让协议书，约定由叶某将其本人位于集美孙厝的悦来公寓的经营权转让给王某，由王某分期支付，如果王某未在约定期限内付款时应按约定的月利率支付利息。王某于协议签订当日向叶某写下一张欠条，欠条内容载明王某应于签约后一个月内支付给叶某转让款，但现在付款期限已过，王某却未按约定支付转让款。叶某曾多次向王某追索欠款，但均未果，为此，向法院起诉，请求判令王某返还叶某欠款。

法院判决：应当认定转让协议无效

关于双方签订的转让协议书是否有效，王某主张双方签订的转让协议书系无效合同，理由是协议书涉及到房屋转租及旅社经营权转让两部分，从房屋转租合同的角度看，叶某未能提供证据证明其具备悦来公寓承租权及悦来公寓出租人同意其将房屋转租给王某，转让协议书涉及的转租合同属于效力待定合同；从旅社经营权转让合同的角度看，悦来公寓并不具备合法的旅社经营权，转让协议指向的是违法的标的，违反了法律、行政法规的强制性规定，依枟中华人民共和国合同法枠第五十二条的规定，该协议属无效合同。王某提供悦来公寓转让前使用的广告名片、广告单及厦门市集美区工商行政管理局责令停止经营活动通知书以证明自己的上述主张。叶某主张双方签订的协议书系有效合同，理由是协议书的性质为转租合同，协议双方的意思表示真实，且未违反法律规定，出租人事实上已经认可了叶某的转租行为，转让协议书并不涉及到经营权。本院认为，双方签订的协议书第一段即明确表述“今甲方（即本案叶某）欲把其承租经营中的悦来公寓转让给乙方（即本案王某）经营，包括甲方公寓内的一切经营设备归乙方所有??”，从双方约定的上述内容分析，应当认定，叶某在与王某签订协议之时以自己拥有“悦来公寓”的经营权为前提，原、王某双方签订的协议书约定的转让标的为“悦来公寓”的经营权，房屋转租行为只是转让经营权的同时必须的一种附属行为。由于“悦来公寓”自叶某开始经营至其转让给王某经营至今均未向相关部门申请营业许可，叶某在转让“悦来公寓”时并未拥有公寓的合法经营权，其转让行为违反国务院枟无照经营查处取缔办法枠的规定，因此，叶某与王某签订的转让协议无效。

律师说法：如何认定转让协议的效力

双方当事人签订的枟转让协议书枠中的首部对转让标的进行了说明，即叶某把其“承租经营中的悦来公寓转让给乙方（即被王某）经营，包括甲方（即叶某）公寓内的一切设备归乙方所有”；合同第一条约定：“转让后，（被王某）自主经营，包括水电、房租租金的交纳，与甲方无关”。上述表述表明了如下事实：该公寓在转让时由叶某从事经营；王某签订合同的目的在于进行经营；公寓内所有设备在转让后均归被王某所有；转让后，由被王某直接向业主而非叶某支付房租。从上述事实可知，首先，双方签订该转让协议的目的均在于经营而非自用：叶某在签订该公寓之前所从事的是经营活动，被王某签订该协议也在于将来在该公寓内从事经营活动。其次，从交易标的分析，叶某通过该协议将该公寓内从事经营活动的权利转让给被王某并将公寓内的设备全部转让给被王某，依此获得一定对价；王某直接向该房产的业主支付房租，叶某并不收取房租，并未从王某使用该房屋的行为中获取租金对价。双方的交易标的并非该房屋的使用权而是在该房产内从事经营活动的权利以及经营所需设备。上述情形并不符合转租合同的特征，原审将该合同的性质界定为经营权转让合同并无不当，叶某关于本案所涉转让协议的性质为转租合同的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。基于叶某在签订转让协议之前并未取得公寓的合法经营权，更未办理转让经营权的营业许可，该转让协议违反了行政法规即国务院枟无照经营查处取缔办法枠第二条的强制性规定，依据枟中华人民共和国合同法枠第五十二条第一款第（五）项的规定应为无效。