拒绝拆除违法建筑导致无法过户 是否构成违约

案情简介：拒绝拆除违法建筑导致无法过户，是否构成违约

丁某因与石某发生房屋买卖合同纠纷，向上海市长宁区人民法院提起诉讼。丁某称：原、被告于2008年10月7日签订买卖合同，约定石某将上海市长宁区龙溪路189号801幢房屋（以下简称涉讼房屋）出卖给丁某，建筑面积661.96平方米，占用范围内的土地使用权面积2052.90平方米，价款人民币（下同）5600万元；双方应于2008年11月8日前至房地产交易中心办理过户，否则被告应按丁某已付房款的日万分之五支付违约金至实际过户交房之日。上述合同签订后，丁某依约向被告支付首期房款2100万元，第二期房款3500万元于双方办理过户后支付。但因涉讼房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记，故丁某要求被告拆除违法建筑，恢复涉讼房屋原状并办理过户，未果。丁某认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告拒绝拆除涉讼房屋上的违法建筑，导致无法办理过户构成违约，应承担相应的法律责任。现丁某请求判令：（1)被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续；（2)被告支付丁某从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金（计算方式：2100万元x万分之五x天数）。

法院判决：买卖合同有效

2008年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定丁某受让石某的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，被告房地产权证号为长2008002091，房屋类型花园住宅，建筑面积661.96平方米，该房屋占用范围内的土地使用权2052.9平方米，转让价款共计5600万元；被告应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知丁某进行验收交接;2008年11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告如未按约定的期限将上述房屋交付%包括房地产交接及房地产权利转移）给丁某，应当向丁某支付违约金，违约金按丁某已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止；双方应在签订本合同并申请办理公证手续后当日，通过上海中原物业顾问有限公司支付部分首期房价款100万元，于2008年10月10日支付剩余首付款2000万元（该款项由中原公司代为保管至双方进交易中心后转付被告），尾款100万元由中原公司暂为保管；丁某以贷款方式支付剩余3500万元。判决：石某将涉讼房屋交付丁某;石某支付丁某逾期交房违约金，以人民币100万元为本金，从2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算。

律师说法：买卖合同应当认定为有效

涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且石某未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知丁某。因此，丁某对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护丁某的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国物权法区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉房屋签订的买卖合，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效。