未经同意转租，新房东可以解除原租赁合同

案情介绍：未经同意转租，新房东可以解除原租赁合同

2008年12月31日，吴某与强盛集团签订租赁合同一份，约定由吴某租赁强盛集团名下一座四层小楼及场地，租赁期限6年，自2008年12月31日至2014年12月30日，年租金4万元，租赁合同还明确约定吴某对承租房屋不得转租。吴某租赁该房产后，于2009年5月和同年12月分别将该房屋转租给了王二和李四，年租金分别为1.8万元和10万元，转租期限均为３年。2010年9月23日，强盛集团将该处房产卖给了谢某，双方于2010年10月15日签订了房产出售合同，该合同第8条约定：根据“买卖不破租赁”的规定，由强盛集团将该房屋的租赁合同移交给谢某，由谢某继续履行，并享有合同的收益权，合同到期后由谢某自行安排处理。2011年1月8日，谢某取得该房产所有权后，发现吴某擅自转租该房屋，要求解除租赁合同。后因吴某依照转租合同要求第三人王二和李四支付租金，谢某以租赁合同已解除为由要直接收取第三人的租金，双方发生纠纷。谢某于2011年7月27日诉至人民法院，请求依法确认租赁合同已解除。

法院判决：支持谢某的诉求，原租赁合同已解除

法院经审理认为，谢某与强盛集团签订房屋买卖合同，谢某即拥有该房屋的合法所有权，同时也承继了强盛集团与吴某之间签订的租赁合同中的权利义务。吴某与强盛集团签订的租赁合同中明确约定，吴某对租赁的房屋只有使用权，无权对该房产做任何处理，包括转租，而吴某却违反合同约定将房屋转租，吴某亦未提供充足的证据证明强生集团同意转租，故应当确认谢某与吴某之间的租赁合同自2011年1月8日起解除。

律师说法：未经同意转租，新房东可以解除原租赁合同

1. 根据《合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2．根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

3.根据《合同法》第224条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

4.经出租人同意转租，需要提供充足的证据证明。实践中，充足证据很难提供。

本案中，谢某与强盛集团签订房屋买卖合同，谢某即拥有该房屋的合法所有权，同时也承继了强盛集团与吴某之间签订的租赁合同中的权利义务。吴某与强盛集团签订的租赁合同中明确约定，吴某对租赁的房屋只有使用权，无权对该房产做任何处理，包括转租，而吴某却违反合同约定将房屋转租，谢某有权解除吴某与强盛集团签订的租赁合同。