农村房屋所有权转移未办理登记 能否适用善意取得

案情简介：农村房屋所有权转移未办理登记，能否适用善意取得

1998年6月10日，沈某的岳母以沈某的名义，将上述三间房屋出卖给孙某所有，并在当时梅山乡苔岙村村民委员会主持下订立买卖协议，沈某的岳母在出卖人一处加盖了闻雪琴（沈某妻子）的私章，转让房款为22000元（该款项经证实为当时当地房屋买卖的合理市价），其中2万元用以抵偿曹某孙君培的对外债务，1000元用于办理房屋转让手续的费用支出，1000元交给曹某；协议订立后不久，曹某离开上述三间房屋，孙某入住。1998年10月，孙某对三间房屋进行了翻建，翻建成三间二层楼屋，并进行了装修。2001年和2005年，曹某孙君培曾回过梅山乡，但未向孙某主张过房屋权益。曹某认为，孙某非法占用曹某房产，并从1998年6月居住至今，故诉至法院，要求确认位于北仑区梅山乡梅西村苔岙孙家50号三间二层楼房为曹某共有；孙某将上述房屋腾空后返还给曹某；孙某应赔偿曹某房屋租金损失从1998年6月以每月1500元计付。

法院判决：驳回原告的诉讼请求

法院经审理认为：本案讼争之房屋原由曹某在1988年经合法审批而建造；1992年孙绵祥去世后，他所有的份额应由他的继承人曹某、孙君培、孙君敏、孙益飞继承，此时该房屋应为曹某所共有。1997年10月，曹某孙君培作为户主在处理家庭经济事务过程中明确作出以房屋抵债的意思表示，将房屋抵偿给沈某，并出具相关书面承诺，这使孙某在1998年6月与沈某进行房屋买卖过程中，有理由相信当时沈某已取得房屋的所有权，同时，依照当时的市价支付房屋价款，并在嗣后实际占有了房屋，孙某的购房动因是善意的；而且，双方系同村村民，讼争之房屋也在该村，房屋交易又是在该村民委员会的见证下进行的，在农村房屋产权登记制度尚不完备的情况下，具有一定的公信力和公示效应，孙某对房屋的取得为善意取得；为保护善意取得人的利益，曹某要求确认该三间二层楼屋为曹某共同所有、孙某应当返还房屋、赔偿租金损失的请求不予支持。据此，依照民法通则第七十二条、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决驳回曹某的诉讼请求。

律师说法：如何认定转移所有权的效力

农村房屋所有权及宅基地使用权未办理登记的情况仍普遍存在。随着城镇化进程加快，农村房屋转让及土地流转迅速增多，而在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下，曾经卖房卖地的农民又往往反悔请求法院确认房屋所有权未转移。在物权法的司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及为由在个案当中赋予物权法溯及力；即使未登记的农村房屋转让行为发生在物权法实施后，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力；如果无法确定出让人是否为有权处分，则可以准用动产善意取得的构成要件，准予善意取得，以维护交易安全。