未经消防验收房屋对外出租 房屋租赁合同有效吗

案例简介：未经消防验收房屋对外出租，合同有效吗

赵安(化名)与浙江现代公司于2009年11月4日签订营业房租赁合同一份，约定由赵安承租浙江现代公司位于杭州农副产品物流中心的副食品交易市场的2号市场1楼2-1-130、198、199号三间营业房，租赁期限一年，时间自所在市场正式开业当天起计算，年租金36278元。合同还约定了其他事项。同时，根据该租赁合同的约定，赵安与现代公司委托管理市场的浙江食品市场另行签订营业房管理合同一份。合同签订当天，赵安支付了租金及其他费用。2009年12月，赵安对所承租的营业房进行了装修。合同期届满后，双方未再续签租赁合同。赵安以浙江现代公司开办市场的建设工程未经消防验收，违反法律的强制性规定为由，诉至浙江省杭州市余杭区人民法院，要求认定双方租赁合同及管理合同无效。另查明，现代公司开办的副食品交易市场2号市场于2009年12月28日正式开业，该市场建设工程经杭州市公安消防局进行消防验收，杭州市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防验收合格的意见书。

法院判决：房屋验收合格，租赁合同到期驳回诉求

余杭法院经审理认为，原、被告之间的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且合同租赁期限已届满。现原告赵安以被告开办市场的建设工程未经消防验收，违反法律的强制性规定为由，要求认定双方租赁合同及管理合同无效。但被告2号市场的建设工程在本案法庭辩论终结前已经消防验收合格，且原、被告之间的租赁合同已经届满，原告赵安主张租赁合同无效已没有必要。据此，一审法院判决驳回原告赵安的诉讼请求。

律师说法：无效合同经补正合法有效

关于以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同的效力问题，我国消防法第十条和《建设工程消防监督管理规定》规定，建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所，建设单位在工程竣工后，应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性强制性规定。本案所涉的现代公司建设经营的副食品交易市场土地使用面积为80941.9平方米，建筑总面积大于1万平方米，该市场在出租使用前必须要经消防验收合格，被告在市场未经消防验收合格的情况下与原告签订营业房租赁合同，该租赁合同应属无效。一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，无效合同经过瑕疵补正而变为有效。

无效合同效力补正，是指根据有关法律法规规定，有些合同原本应当被认定为无效，但是允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善，或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除，从而使原本无效的合同转化为有效合同。具体到本案，涉案房屋在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，营业房业已合法化，通过这种补正，使房屋租赁合同满足了合同的全部有效要件。同时，该租赁合同已经履行完毕，所以对原告赵安要求确认租赁合同无效的诉请不应予以支持。