开发商迟延办证，法院为何判决不违约

案情简介：开发商迟延办证，法院为何判决不违约

徐某称：徐某与A公司于2008年4月12日签订了《商品房购销合同》，约定A公司将房屋出售给徐某，房屋总价为人民币755227元。该房于2010年1月交房。A公司向徐某收取了全部购房款、各项费用及办理房屋所有权证、土地使用权证的税费后，一直拖延办理房屋所有权证和土地使用权证。徐某多次与小区其他业主一起要求A公司履行办证义务，但A公司至今未能履行。根据《合同法》的规定，A公司应当依法履行购房合同的附随义务为徐某办理房屋所有权证和土地使用权证，并且承担违约责任向徐某支付违约金。故现徐某诉至法院。

法院判决：驳回诉讼请求

本院认为：对于徐某要求A公司为其办理房屋所有权证的主张，A公司的义务亦只在将办证所需资料交付房屋登记机构，现根据本院调取的《昆明市私有房屋登记申请书》、《委托书》、《昆明市房屋交易产权管理处产权收件收据》显示，A公司已经履行其义务，且徐某已取得房屋所有权证，故徐某要求A公司办理房屋所有权证的主张本院不再予以处理。驳回徐某的全部诉讼请求。

律师说法：如何认定本案是否构成违约

那么，本案中开发商是否构成迟延办证的违约情形呢？

首先，根据《房屋登记办法》的规定，即为办理商品房所有权的初始登记，该项义务为A公司的法定义务，A公司办理了房屋的初始登记后，商品房才具备办理所有权登记的条件。A公司被准许免交市政设施配套费。但由于《昆明市人民政府关于印发昆明市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》的出台，A公司需补缴城市基础设施配套费。上述问题最终在2012年11月12日得以解决。故A公司未能在房屋竣工后即时办理房屋初始登记并非由其主观过错导致的。

其次，虽然A公司未按约定在交房后90天将办理房屋所有权证的材料交给办证部门，但上述迟延并不能归责于A公司。

因此，对于徐某要求A公司支付违约金的主张，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定。