因开发商原因未能取得房产证，能否解除并赔偿损失

案　　号： （2017）鄂0107民初1206号

案情简介：因开发商原因未能取得房产证，能否解除并赔偿损失

2003年2月27日，王某与A公司签订《经济适用房买卖合同》。合同签订后，王某如约交纳了购房款，并与A公司在武汉市青山区公证处办理了公证。王某取得上述房屋后，虽能将上述房屋对外租赁，但距今未能办理房屋所有权登记。经询问相关部门，该房屋的规划用途为物业用房，不能办理房屋产权登记。王某购买的房屋不能办理产权登记的原因完全在于A公司，合同目的不能实现，王某有权解除上述合同。因该合同明确约定购房用途为商网门面，王某的实际损失大于合同约定的违约损失，A公司应按商网门面的价格赔偿王某的购房损失。为维护合法权益，故王某诉至法院。

法院判决：应承担违约责任

A公司应于合同签订后积极办理涉诉房屋权属登记的相关手续，但A公司缴纳罚款后并未积极办理相关手续。王某作为买受人在签订合同时已尽了合理注意义务。涉诉合同还约定“因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。综上，A公司应承担全部责任。涉诉合同未约定行使解除权的期限，故王某可以解除合同。

律师说法：如何认定本案的的法律关系

那么，本案王某能否行使法定解除权，解除该合同？并要求赔偿房价上涨的损失？

首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，如前所述，A公司对涉诉房屋不能办理权属证书承担全部责任，故王某可以依法行使合同解除权。

其次，涉诉合同虽约定按已付房价款的0.99%赔偿买受人损失，但涉诉房屋价值上涨，合同约定的赔偿明显低于给王某造成的损失。合同约定A公司向王某出售的涉诉房屋为商网门面，且房屋交付后也是作为商铺对外出租，因涉诉房屋未能办理权属证书，导致王某无法通过市场交易处分该房屋，合同履行后可以获得的利益应为王某的实际损失。近些年房屋价格迅速上涨，这是原、A公司在订立合同时均不能预见的，王某的损失是由A公司的违约行为造成的，A公司对此应负全部责任。