房屋作为借贷抵押抵押物 房屋法定优先权是否优于抵押权

一、房屋作为借贷抵押抵押物

2007年1月，某房地产公司负责为某电信公司的职工建造住宅楼6幢，工程款价为2000万元。1 1月，该工程完工时，电信公司只支付了1600万元工程款，于是房地产公司拒不交付已经竣工的6幢住宅楼。电信公司因曾以住宅楼作为抵押向中国银行贷款，所以找到房地产公司，声明会尽快支付余下的价款，希望房地产公司句能够立即交付住宅楼，但房地产公司不同意。2008年2月，电信公司因经营不善而大幅度亏损，中国银行要求实现其抵押权，而房地产公司仍然不交付住宅楼。双方为此发生纠纷，中国银行遂起诉至人民法院，请求法院判令中国银行对该房屋实现抵押权。

二、房屋法定优先权是否优于抵押权

《民法通则》第89条第1款第4项规定：“（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的， 占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。”《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人的法定优先权即指在建筑工程竣工以后，发包人未按照约定支付价款的，承包人对该建筑工程通过折价、拍卖等方式而获得的价款优先受偿。本案中，电信公司在工程完工后不履行全部债务，房地产公司为保证自己的债权获得实现，有权将其建造的房屋留置。电信公司因经营不善而大幅度亏损，无法继续履行自己的债折价或者拍卖，并从折价或拍卖的价款，中优先受偿。 《民法通则》第4条规定： “民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第5条规定： “公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”虽然电信公司不偿还欠款的行为已经构成违约，但是电信公司仍然拥有自己的合法权益。房地产公司留置电信公司因不偿还欠款而留置6幢房屋的理由是不充分的，因为房地产公司留置的财产已经大大超过了电信公司未付工程款的数额。电信公司只是欠款400万元，而留置的财产总额为2000万元，房地产公司完全没有必要实施留置全部住宅楼的行为，这种行为已经滥用了法定优先权，侵害了债务人的合法权利。楚／照民法的规定，正当行使法定优先权是合法的，应当受到法律保护，但滥用法定优先权给他人造成了损害，就违反了诚实信用原则，而且滥用法定优先权的行为还将构成侵权行为。由于房地产公司滥用了对于该住宅楼的法定优先权，给电信公司造成了损失，所以房地产公司应当承担损害赔偿责任。

《合同法》第230条规定： “出租人出卖租赁房屋的，，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件牛优先购买的权利。”《城市私有房屋管理条例》第1 1条规定： “房屋崖所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”电信公司与中国银行签订了贷款抵押合同，中国银行即享 I，有对该住宅楼的抵押权。因此，在这同一座住宅楼上，同时并存中国银行的抵押权和房地产公司的法定优先权，两项权利发生了冲突，如何确定何者更为优先呢？如果按照先来后到的原则来确定两利种不同权利的效力，那么房地产公司的法定优先权将难以实现。我国法律没有规定法定优先权必须要经过登记才能严生，而优先权不需登晝记将难以 ：确定优先权的产生时间，这就无法比较法定优先权和抵押权的时间先后问题。因此按照先来后到的原则来处理两项权利何者优先三，将会在实践中带来很大的困难和不便。

电信公司拖欠房地产公司的欠款中，有很大一部分是房地产公司应当支付给其工人的工资和劳务费。按照《民事诉讼法》第97条规定： “人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行： （一）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；（二）追索劳动报酬的；（三）因情况紧急需要先予执行的。”第204条规定：“破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿： （一）破产企业所欠职工工资和劳动保险费用； （二）破产企业所欠税款；（三）破产债权。破产财产不足清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。”以上法律规定虽然没有明文指出法定优先权与抵押权的效力先后问题，但从中看出法律优先保障劳工利益的原则。如果房地产公司的法定优先权不能优先于抵押权，则房地产公司的欠款无法偿还，工人的工资和劳动保险费用就无法实现。因此，从保障劳工利益的角度，应当认定法定优先权优先于抵押权。

电信公司的住宅楼工程完工后，一直由房地产公司实际占有。如果认定抵押权优先于法定优先权，则房地产公司必须交出住宅楼，这对于已经占有住宅楼的房地产公司来说，是需要付出一定代价的，而且房地产公司认为交出住宅楼于己不利，可能会采取损毁、破坏等方式减少住宅楼的实际价值，使其不能发挥应有作用。因此，为了避免房地产公司各种可能的极端做法，避免造成社会资源的浪费，也应当使房地产公司的法定优先权优先于中国银行的抵押权。